Giro radical en el mercado hipotecario español. La casi indiscutible supremacía de los tipos de interés variable en el escenario del crédito a la vivienda empieza a verse seriamente amenazada. Hasta el punto de que ya, por primera vez, las nuevas hipotecas con tipo de interés fijo y mixto (las que presentan un tipo inicial fijo, en un plazo superior a un año, que luego torna en variable) han superado a las de tipo de interés variable. En el segundo trimestre de 2016, más del 58% de las nuevas hipotecas se formalizaron a tipos de interés fijo y mixto, frente al 41,6% de contratos a tipo variable, según los últimos datos de la Federación Europea Hipotecaria.

Estas cifras representan un vuelco de más de 17 puntos porcentuales frente a las del trimestre anterior. Pero son al mismo tiempo la confirmación de una tendencia perceptible desde hace años. Todavía en el tercer trimestre de 2012, más del 77% de las hipotecas que se formalizaban en España presentaban un tipo de interés fijo.

Sin embargo, el universo de tipos de interés en mínimos y la caída del euribor (el tipo al que suelen referenciarse la mayor parte de las hipotecas a tasa variable en España) a cotas negativas, a causa en gran medida de la acción de los bancos centrales, ha alentado un creciente interés por los tipos fijos o mixtos, tanto entre los clientes como entre las entidades financieras.

Para los bancos, los contratos hipotecarios a tipo fijo suponen la posibilidad de obtener unos márgenes superiores a corto plazo, en un momento en el que la búsqueda de rentabilidad se ha convertido en el principal desafío del sector. No obstante, la competencia en este segmento también está siendo muy elevada, lo que está motivando una progresiva rebaja de tipos. Esta misma semana, Bankinter anunció una rebaja en el interés de sus hipotecas a tipo fijo, la tercera en el año, que sitúa esta tasa en el 1,4% en los créditos a 10 años; en el 1,6%, a plazos de 15 años; y en el 1,9% para duraciones de 20 años.

Entre las ofertas más agresivas, también se sitúa Liberbank, con una hipoteca a tipo fijo del 1,2% a diez años y al 1,4% a 15 años. En la misma línea, casi todas las entidades españolas han lanzado en los últimos meses ofertas remozadas para captar la atención de los consumidores interesados en este tipo de hipotecas.

Esta estrategia no ha estado exenta de polémica. El pasado agosto, Adicae, asociación de consumidores de banca, denunciaba que las nuevas hipotecas a tipo fijo pueden llegar a resultar hasta siete veces más caras que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, el interés de los usuarios sigue en aumento.

Las hipotecas a tipo variable han pasado de representar más del 77% en 2012, al 41,6%

«Las hipotecas a tipo fijo son una modalidad hipotecaria que existe desde hace mucho tiempo, que son las más utilizadas en muchos países, pero que no han contado tradicionalmente con mucho éxito en el mercado español», comentan desde Bankinter. Sin embargo, el entorno actual de tipos bajos ha «llevado a que los precios de las nuevas hipotecas a tipo fijo resulten atractivos para más clientes, que toman la decisión de estabilizar sus costes de financiación a un tipo de interés interesante durante un tiempo que cada vez se ha hecho más amplio», añaden.

Desde el sector se muestran convencidos de que la apuesta por las hipotecas a tipo fijo es la mejor opción para los clientes en la coyuntura actual. Así lo afirman en Banco Sabadell, donde hasta un 70% del nuevo crédito a la vivienda se firma a tipos fijos: «En la actual coyuntura de tipos cero, que difícilmente volveremos a ver, es objetivamente la mejor opción en términos financieros».

En la misma línea se expresan en CaixaBank, donde explican que «la hipoteca a tipo fijo busca transmitir un mensaje de seguridad y tranquilidad a los clientes, ya que pagarán siempre la misma cuota, que conocerán desde el momento de la contratación, con lo que les ayudará también en su previsión financiera».

La entidad que preside Jordi Gual también advierte de que «el euribor está en mínimos históricos y, si el cliente tiene una ratio de endeudamiento ajustado, si contrata ahora una hipoteca a tipo de interés variable podría tener dificultades para pagar la cuota de la hipoteca cuando suba el euribor».

Teniendo en cuenta esto, en BBVA resaltan que este tipo de oferta «está especialmente recomendada para aquellos clientes que no esperen grandes variaciones de sus ingresos en toda la vida de la hipoteca, ya que garantizarían la estabilidad de su cuota».

Peso reducido

Todo esto, no obstante, no oculta que el peso de los tipos de interés variable sigue siendo muy elevado, frente al de los mixtos y, muy especialmente, frente a los tipos fijos puros. Los tipos de interés fijo «no están teniendo mucho recorrido. Aunque ha aumentado la contratación, ésta sigue siendo poco relevante frente a las hipotecas a tipo variable y mixto», apuntan en Banco Popular.

Según los datos de la Federación Europea Hipotecaria, pese a estar en mínimos, la cuota de nuevas hipotecas a tipo de interés variable sigue siendo más del doble que la de Dinamarca (19%), Reino Unido (15%) o Alemania (12%).

Las hipotecas a tipos fijos puros suponen un 8% del total, pero han cuadruplicado su peso en cinco años

Y la situación es más llamativa si se excluyen de la cuenta los tipos de interés mixtos. Según los datos del INE, que sólo contempla las hipotecas a tipo de interés fijo durante toda su vigencia, éstas representan todavía hoy menos del 8% del total de hipotecas. Eso sí, esta cifra casi se ha cuadruplicado en los últimos cinco años. Además, entre el nuevo crédito hipotecario, alrededor de uno de cada cuatro contratos se formaliza a tipos de interés fijos puros.

Todo esto se produce en un momento de progresiva mejora de la actividad hipotecaria en España. Según los datos del INE, en julio el número de hipotecas sobre vivienda se elevó a 18.706 contratos. Aunque la cifra representa un 15% menos que las formalizadas en el mismo mes del año anterior, el saldo acumulado en el año es aún un 13,8% superior. Del mismo modo, el importe medio de las hipotecas se ha incrementado más de un 3%, hasta los 115.540 euros.

«Nuestra previsión para el mercado de la vivienda a dos años vista es que estará bastante plano, con crecimientos del 1% en términos nacionales, pero en zonas urbanas, donde Banco Sabadell tiene más presencia, los ritmos pueden ser de entre el 3 y el 4%», estiman en la entidad que preside José Oliu.