El 82% de las operaciones de compraventa en España se producen con viviendas de segunda mano. Un dato categórico corroborado por el Colegio de Registradores de la Propiedad en su informe anual relativo a la Estadística Registral Inmobiliaria, que destaca la subida del precio de la vivienda un 5,7% en 2016 y el aumento de las operaciones de compraventa un 13,9% en el mismo ejercicio. Se confirma la vuelta moderada del ladrillo, pero lo que tira del carro es el mercado de casas usadas.

De las 403.743 operaciones de compraventa, la segunda mano supuso 331.156 operaciones. «La vivienda usada es el principal protagonista del mercado de vivienda de los últimos años», dice el informe de los registradores. No se superaba la barrera de las 400.000 viviendas en las estadísticas desde mediados de 2011, señal de que el ladrillo se recupera. Pero no para los promotores, que con 72.587 operaciones ven caer la vivienda nueva un 3,20% y, aunque últimamente sacan pecho del repunte, también muestran signos de exasperación.

En 2012 las operaciones de vivienda de segunda mano y nueva estaban igualadas

La vivienda nueva, sin embargo, vive un desplome sin fin: en 2012 copaba el 50% del total de transacciones de compraventa (330.000 operaciones, 165.000 de vivienda usada y otras tantas de casas nuevas); en cuatro años su cuota de mercado se ha precipitado un 56%, hasta verse arrinconada por la segunda mano. «Este resultado en vivienda usada es el más elevado de los últimos 34 trimestres, debiendo retroceder hasta mediados de 2008 para superar dicha cuantía», dice la estadística del Colegio de Registradores.

«Para empezar, la vivienda nueva es más escasa que la usada», subraya Pedro Soria, director de Productos y Diversificación de Tinsa. «Aunque la construcción residencial se está reactivando, lo hace de manera selectiva y todavía está lejos de la demanda estructural, que se cifra en alrededor de 150.000 unidades», comenta este experto.

Más explícito es el portal Fotocasa: «La vivienda de segunda mano ha salvado al mercado frente al hundimiento de las ventas de casas nuevas», recalca Beatriz Toribio. Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid aglutinan el 65% de las operaciones de compraventa en España.

Las razones son variadas y bastante lógicas. En primer lugar está el stock de casas vendibles, esto es, la oferta de viviendas de segunda mano en el mercado. Según datos publicados en verano de 2016 por la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco), todavía hay casi 500.000 casas en España por vender o alquilar (493.000).

Hay viviendas que nunca se han ocupado y que se catalogan estadísticamente de segunda mano

Aquí Pedro Soria (Tinsa) explica cómo la estadística puede llegar a confundir los términos «usada» y «nueva» para la vivienda. «Parte de las viviendas catalogadas estadísticamente como de segunda mano son viviendas que en realidad nunca han sido ocupadas», señala. «Son viviendas que han pasado de manos de un promotor al balance de una entidad financiera y que se catalogan como de segunda mano porque se entiende que se ha producido previamente una primera transmisión, aunque en la práctica no hayan tenido ocupantes y se trate, por lo tanto, de una primera ocupación».

Pero sobre todo está el precio, mucho más barato para las vivienda de segunda mano. Según el portal Idealista, la vivienda usada cayó un 2,6% solo en enero pasado, una caída que ocurre en un contexto de escalada de precios. Con todo, los precios de las casas usadas no son iguales en Madrid y Barcelona que en el resto de provincias. El repunte de la vivienda está siendo muy desigual: va por ciudades y hasta por barrios. La presión turística que sufren varios distritos de Barcelona ha catapultado los precios de la capital catalana, convirtiéndose oficialmente en una ciudad más cara que Madrid en términos de vivienda.