El boom del ladrillo no ha vuelto a toda España. El aumento de las operaciones de compraventa de vivienda –totalmente dominado por la segunda mano– o se nota mucho en determinados sitios como Madrid y Barcelona, o apenas se percibe en los precios de venta o alquiler. Uno de esos sitios en el que los ahorradores están invirtiendo masivamente dinero para construir bloques de pisos, hoteles o edificios singulares es la Costa del Sol, con una excepción llamativa: Marbella. La anulación judicial de su plan urbanístico ha dejado 16.000 viviendas al albur, pendientes de darles salida.

El aterrizaje de los fondos buitre en el litoral malagueño está en pleno auge. El fondo londinense Kronos, que presenta esta semana su oficina en Madrid, ha cerrado recientemente la construcción en Estepona, concretamente en Costa Natura, de 70 apartamentos de lujo y dos villas en la zona de Arroyo Vaquero. Kronos gestiona también otro proyecto en Mijas, en la zona de El Higuerón.

Decenas de fondos se lanzan a por operaciones de promoción de vivienda nueva

El fondo español Drago está inmerso en operaciones de reventa de suelos urbanizables en Estepona. Suelo “comprado a bajo precio hace unos años, vendido hoy con importantes plusvalías”, dice un agente inmobiliario de la Costa del Sol. En esta misma localidad, el fondo estadounidense H. I. G. Capital acaba de hacerse con un complejo de 430 apartamentos en la urbanización Valle Romano.

El hispanobrasileño Urbania opera entre Estepona y Torremolinos con desarrollos de suelo y proyectos integrales. Y el fondo holandés Momentum en la actualidad ejecuta una macrooperación de suelo urbano en Teatinos (Málaga capital) para construir más de 400 viviendas nuevas tras haber comprado el suelo a Unicaja.

La inmobiliaria de Amancio Ortega estuvo tanteando la compra de edificios en Málaga

También aparece la agencia inmobiliaria sueca Fastighetsbyrån, filial del banco Swedbank, en plena expansión de su red de oficinas en la provincia malagueña. Y Pontegadea, la inmobiliaria del dueño de Inditex, Amancio Ortega, estuvo negociando con propietarios para adquirir inmuebles hace escasos meses, pero la operación no se cerró.

Son sólo un puñado de ejemplos. “Los fondos, a diferencia de la banca, son dueños de sus ahorros en inversiones partícipes. Ellos gestionan todo lo suyo de manera distinta y están sujetos a otras legislaciones, incluso internacionales, pero no las del Banco de España, Central Europeo o Reserva Federal”, subraya José Antonio Pérez Ramírez, director de Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial. “Unos son inversores puros, otros gestores, otros canales para cotizar en Bolsa o dar entrada a otros partícipes; otros pretenden ocupar el papel de prestamistas dando créditos puente hasta obtener financiación en la banca nuevamente”, explica este académico malagueño. “Como antaño, pero con un proyecto inmobiliario detrás a modo de soporte”.

La Costa del Sol es conocida como la Costa del Golf. EUROPA PRESS

Este apetito inversor por la Costa del Sol “está creando un mercado financiero propio”, advierte Pérez Ramírez. “Los riesgos de estas compras tan agresivas recaen en los partícipes finales de los fondos, que pueden estar en cualquier parte del mundo. Mientras tanto, creo que dinamizan nuestro mercado inmobiliario y nuestra economía, pero es verdad que el mundo real inmobiliario está en otros lares”.

Los fondos están creando un mercado propio en el litoral. La realidad inmobiliaria está en otra parte”

El INE contabilizó en Málaga provincia 12.711 hipotecas en 2016, un 17% más que en 2015 y un 40% más que en 2014. Según un cable de BBVA recogido por Diario Sur en febrero, “Málaga cuenta con unos determinantes que auguran un buen futuro al mercado residencial y un gran atractivo para la demanda internacional. En torno al 40% de las compras de vivienda de la provincia las realizan ciudadanos extranjeros, una cota muy superior al 17% de media en España”, indica el banco.

El Brexit de momento no se nota mucho, a pesar de los miles de británicos que residen a lo largo del litoral. En localidades como Benalmádena o Estepona, una vivienda unifamiliar aislada puede rebasar tranquilamente el medio millón de euros, señalan varias partes consultadas.

Hay mucha gente preguntando por la calle, como si llevara fondos de inversión en los bolsillos”

“Hay mucha gente preguntando por la calle, como si llevara fondos de inversión en los bolsillos”, bromea José Antonio Pérez de Miguel, coordinador de la sección de Derechos Inmobiliarios del Colegio de Abogados de Málaga. “Se percibe un movimiento que hace un año no existía. Con un matiz: se estudian operaciones todos los días y eso no quiere decir que fructifiquen. Pero sí, insisto, hay movimiento inmobiliario en Málaga”.

Para Pérez de Miguel “el crecimiento del ladrillo hace que al mundillo inmobiliario lleguen a Málaga outsiders, gente poco profesional con la materia”. “Otra característica”, dice, “es que al subir los precios muchas casas en venta quitan el cartel. Porque en la psique colectiva, poner un cartel de Se Vende en la ventana baja el precio final”.

Marbella, arrinconada

La única urbe de la Costa del Sol que no es objetivo de los fondos inversores es Marbella, el segundo municipio más grande de la provincia. Hay una explicación: a finales de 2015, la Justicia anuló el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) marbellí, retrotrayendo la ciudad al PGOU de 1986. Marbella, símbolo de la corrupción urbanística, se encuentra con aproximadamente 16.000 viviendas ilegales a las que el nuevo plan va a intentar dar salida. “Y eso crea una inseguridad jurídica tremenda para los fondos y firmas promotoras”, lamenta Pérez de Miguel.

Con todo, el fondo Apolodoro prevé levantar 1.100 viviendas, condicionadas a la aprobación del nuevo plan parcial. “La demanda en Marbella es muy superior a la oferta”, afirma José Antonio Pérez Ramírez, del IPE. “De ahí el crecimiento de las zonas limítrofes. Se ha generado un triángulo de oro hacia Benahavís y Estepona, y otro de plata por la zona de Mijas”.