Esta semana tendrá lugar una reunión técnica entre las partes implicadas en la antigua Operación Chamartín, el plan urbanístico más grande de España: el Ayuntamiento de Madrid gobernado por Ahora Madrid, la promotora Distrito Castellana Norte (DCN) controlada por BBVA, Adif y otros particulares de menor relevancia en el proyecto. Aunque las reuniones políticas, no las técnicas, pasan por ser cruciales en las negociaciones que tienen lugar desde enero pasado, la mesa técnica tendrá una importancia clave: se tratará de despejar el último gran escollo, la edificabilidad en los terrenos al sur de la autopista madrileña M-30.

Se trata de los terrenos aledaños a las Cuatro Torres -el complejo denominado Cuatro Torres Business Area- y a la Estación de Chamartín, un objeto de discusión aguda entre DCN y el gestor de infraestructuras ferroviarias Adif, propietario de la mayor parte del suelo. Al parecer, lo que las partes abordarán será, entre otras cuestiones, el número de metros cuadrados edificables en esa superficie privilegiada dentro de Calle 30, dentro de la cual se prevé levantar un gran centro de negocios que tiene una trascendencia capital para BBVA.

Las partes abordarán el número de metros cuadrados edificables en esa superficie privilegiada dentro de Calle 30

La parte sur de Calle 30 es la más apetitosa, en tanto que está más cerca del centro capitalino porque tiene todos los visos de convertirse en un gran distrito financiero. Y las Cuatro Torres ya están ahí, a las que se sumará un quinto rascacielos promovido por OHL. "Todo avanza lenta pero firmemente", indican fuentes anónimas. "Puesto que la edificabilidad total pactada entre el Consistorio madrileño y BBVA va a ser un 20% menor que el plan de enero de 2015 consensuado entre Ana Botella y la entidad financiera (de 17.000 se ha pasado a 13.500 viviendas), es lógico que Adif y DCN se reúnan para saber qué edificabilidad al sur de la M-30 es la más razonable". Ni el banco ni el administrador ferroviario han hecho el más mínimo comentario a El Independiente.

Las Cuatro Torres de Madrid -con la Sierra de Guadarrama al fondo- pertenecen al ámbito de actuación de la Operación Chamartín. BOB FISHER (CC VIA FLICKR)

Los terrenos en cuestión forman parte del convenio suscrito en 1993 entre Renfe (ahora Adif) y Argentaria (ahora BBVA), y el precio estipulado hoy a raíz de aquel convenio rebasa los 1.200 millones de euros, sumando los intereses. Según las mismas fuentes, la entidad anhela una rebaja del precio entonces acordado. "Pero lo que se tratará esta semana no es el precio, sino la edificabilidad". Estas fuentes indican que la propuesta del banco al sur de la M-30 pasa por poder construir sobre una horquilla que va de los 1,2 a 1,5 millones de metros cuadrados. Hace algo más de un mes, a mediados de marzo, se acordó iniciar las discusiones sobre los metros cuadrados, que ahora encaran su recta final.

Según varias fuentes, BBVA pide entre 1,2 y 1,5 millones de metros cuadrados

La Operación Chamartín -que ya no se llama así, en espera de que alguien le de un nombre oficial- afectará a tres millones de metros cuadrados, si es que al término de las mesas negociadoras se mantiene esa cifra. Adif posee el 63% de la superficie total y el ayuntamiento el 10%. La Comunidad de Madrid tiene alrededor del 6%, pero descartó participar en las mesas. El resto son pequeños propietarios, presentes en las discusiones técnicas.

Adif y BBVA discuten edificar sobre las vías que salen de la estación, una idea que rechaza el ayuntamiento según ha publicado El Confidencial. Independientemente del desenlace, la parte de las vías del tren es muy golosa para la operación: una enorme lengua que sale de la Estación de Chamartín hacia el norte, atravesando nada menos que tres distritos y nuevos desarrollos urbanísticos como el PAU de Las Tablas hasta enlazar con la M-40.

Recreación de una zona peatonal de la Operación Chamartín. DCN

El otro capítulo que se debatirá esta semana tiene que ver con las ordenaciones específicas del barrio que se despliega alrededor de la Estación de Chamartín, muy cerca de las Cuatro Torres. "Se trata de rematar los elementos técnicos así como la estructura de funcionamiento que tendrá la red al norte de la terminal", cuentan personas conocedoras de los entresijos. "Se está analizando cómo funciona Atocha -la estación de Renfe con más demanda de España-, se requiere información a Adif para saber cuál es el estado del túnel de la risa del AVE que conectará Atocha con Chamartín; se ultima cómo será el futuro intercambiador que tendrá la estación y también la disposición y el espacio de los aparcamientos. Y los accesos a Chamartín".

También se discutirá el estado del 'túnel de la risa', los accesos a Chamartín, el intercambiador...

Ninguna de las partes consultadas ve imposible un acuerdo: más bien al contrario, hay voces que confían en que se llegará a un pacto cuasi definitivo antes del verano. La Operación Chamartín lleva la friolera de 23 años negociándose y en varias ocasiones ha estado en punto muerto, cerca de perecer debido a la crisis económica y a las sentencias judiciales que han tumbado sucesivamente el viejo desarrollo ambicionado por la entidad. En enero de 2015 el BBVA presentó Distrito Castellana Norte conjuntamente con la promotora San José, minoritaria en DCN y firmó un convenio con el consistorio que duraría hasta la victoria de Ahora Madrid pocos meses después.

En mayo de 2016 las relaciones se rompieron totalmente al anunciar el área de Desarrollo Urbano Sostenible su propio proyecto, Madrid Puerta Norte. Éste, entre otras cosas, redujo el número de viviendas de 17.000 a 4.000. Llegó la ruptura total entre Ahora Madrid y BBVA. Las nuevas elecciones generales y la llegada de un nuevo ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, cuya sintonía con Manuela Carmena es francamente buena, desbloquearon el impasse.