¿Hay margen para que baje el precio de la vivienda? El encarecimiento de las hipotecas dificultará el acceso de una parte de los potenciales compradores a las casas en propiedad. Pero la demanda se mantiene y hay fuertes diferencias entre territorios.

"Está siendo un verano de incertidumbre en lo político y, por tanto, de cierta inestabilidad en lo económico, lo que es perjudicial para cualquier mercado", dice Ángel Martínez León, vocal del consejo general de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. Y opina que "si la situación no se estabiliza, el precio medio podría llegar a registrar bajadas en el cierre en las operaciones de compraventa, sobre todo en las de segunda mano".

En efecto, la obra nueva muestra una fortaleza constante debido a la falta de activos en el mercado. Todo lo que se levanta, se vende en muy poco tiempo. El organismo subraya que "los precios de la vivienda durante el primer semestre han sufrido un estancamiento debido a la subida en los tipos de interés, que tiene un impacto en los bolsillos de los consumidores y de las familias".

Por tanto, ¿hay recorrido para que se produzcan bajadas en lo que queda de año? "A largo plazo, es un mercado alcista que va a seguir subiendo en los próximos años a diferentes velocidades. Y en algunos casos veremos alguna bajada significativa", apunta el profesor de EAE Business School, Víctor Fermosel.

¿Y dónde no se darán? "Pues en ciudades como Madrid es muy complicado que se produzca, en entornos donde la inversión, la economía y toda una Comunidad están tirando incluso de la nacional", opina. También señala a Pamplona, Valencia, Alicante o las islas como ejemplos de subidas.

Pese a que el consumidor se ha acostumbrado a un entorno rodeado de incertidumbre, todavía hay temores que pueden hacer que la cosa cambie. "No me cabe duda de que en muchos sitios bajará la vivienda. No va a ser en sitios claves, pero llegará a bajar a corto y medio plazo", añade Fermosel.

A largo plazo -agrega- siempre será algo que suba porque siempre ha sido una inversión en un país con clara tendencia a la compra frente al alquiler, por mucho que los precios en este último mercado estén en un nivel notablemente alto.

Por su parte, los agentes de la propiedad prevén que el sector de la vivienda esté "a merced de los efectos de la incertidumbre política y económica, así como las pautas monetarias del Banco Central Europeo y del Banco de España, pues la compra de inmuebles depende, en un alto porcentaje, de la financiación bancaria a las familias".

En este sentido, consideran también que las zonas menos afectadas por la caída de las operaciones serán las grandes capitales de provincia y sus respectivas áreas metropolitanas: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla, Zaragoza, Murcia o Bilbao. Y las ciudades menos afectadas por la bajada de precios serían serían las grandes urbes así como zonas costeras residenciales. Por contra, tendrá más influencia en ciudades de interior y zonas rurales .

En todo caso, Martínez León precisa que donde menos posibilidad hay de que caigan los precios será en "grandes capitales y, dentro de estas, en los barrios y zonas residenciales de nivel alto". "Hablar de zonas o territorios de la geografía nacional de una forma genérica podría llamar a errores, pues el mercado inmobiliario no se comporta igual dentro de un mismo área metropolitana", añade.

Donde más se notará, añaden desde el organismo, será en zonas de menor demanda para la compra o alquiler de viviendas. En este sentido, cree que se va a comportar muy distinto dependiendo de la zona, "ya que lo que está en juego en estos momentos es el acceso a la financiación, y deberíamos hablar más que de zonas, de perfiles de compradores que tendrán las condiciones más duras dependiendo de las condiciones laborales y económicas para dicho acceso a financiación y por ende al acceso a la vivienda".

Fermosel recuerda que "en cuanto ha habido un poco de ahorro, la gente se ha lanzado a comprar". Y ahora, dice, "no saben hasta cuándo van a seguir concediendo hipotecas y hasta cuándo los salarios van a poder seguir soportando las hipotecas".

¿Qué influencia tiene este cambio hipotecario que estamos viviendo? Hasta ahora se han dado hipotecas a un precio elevado y si los tipos siguen subiendo, "lógicamente se endurecerán los criterios para prestar dinero puesto que la morosidad va a subir y las condiciones serán mucho más complicadas", dice.

A eso hay que sumarle que los bancos están empezando a pagar por los depósitos. "Habrá que ver cómo resulta la inversión inmobiliaria frente a la inversión bancaria", reflexiona. La tendencia a la vuelta a las oficinas tras la pandemia también es otro factor que tiene en cuenta el mercado inmobiliario.

De momento, "la demanda de vivienda continúa moderándose, aunque de forma gradual, como reflejan las compraventas acumuladas durante los cinco primeros meses del año, que caen un 12,5 % interanual. Pese a ello se mantienen un 9% por encima de los niveles de 2019, según datos de Notarios", remata Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

En opinión de Fermosel, una situación política y económica estable favorecería la toma de medidas para solucionar los problemas de la vivienda. En cualquier caso, la situación no invita al optimismo y avisa de que "intervenir el mercado no es lo mejor", en referencia a leyes como la de Vivienda o la catalana que limitaba los precios del alquiler. "El efecto ha sido el contrario", recalca.

De un tiempo a esta parte se ha vivido una especie de nueva burbuja de precios que tenderá a estabilizarse. Por tanto, ¿qué deben hacer compradores y vendedores? "Es un buen momento para vender y es un buen momento para comprar si no se tiene liquidez y se requiere acudir a un banco. Si se tiene liquidez, yo me esperaría porque aunque no vamos a ver la crisis inmobiliaria, va a haber gente que va a necesitar vender para mantener sus vidas y sus tipos", abunda.