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Las 'armas' de las comunidades para frenar los pisos turísticos

El Supremo avala una fórmula que impide toda actividad económica en las viviendas. También es posible recurrir a la ley de la Propiedad Horizontal

Una mujer toma una foto en la Puerta del Sol

Una mujer toma una foto en la Puerta del Sol

La proliferación de pisos dedicados al alquiler turístico en muchas ciudades trae de cabeza a comunidades de propietarios que han de convivir en sus edificios con lo que puede implicar el uso que los turistas hacen de las viviendas como alojamiento temporal y de las zonas comunes.

El Tribunal Supremo ha respaldado esta semana a dos comunidades que han conseguido vetar pisos turísticos con una cláusula existente en sus estatutos que prohibía toda actividad económica en las viviendas.

El recurso a este tipo de cláusulas contenidas en los estatutos es una de las posibilidades que tienen las comunidades para hacer frente a este fenómeno. Sin embargo, se requiere que esa prohibición ya esté recogida en los mismos, pues tratar de introducirla a posteriori requiere de unanimidad entre los propietarios.

Si la comunidad se está planteando prohibirlos es, probablemente, porque al menos una de las viviendas ya se está destinando a esta actividad. Y, por ende, habrá uno de los propietarios que estará en contra de la modificación.

Esta vía que cuenta ahora con el respaldo del Supremo implica además que en las viviendas de esa finca no puedan desarrollarse otras profesiones como una consulta médica, de un dentista o de un despacho de abogados. Pero "muy pocas comunidades tienen estas cláusulas estatutarias y muy pocas pueden hacer uso de ellas", explica Peio Mendia, tesorero del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

El alcance que pueden tener las dos sentencias del alto tribunal cree que es "limitado", aunque sí considera que el aval jurídico puede propiciar ahora que "muchos vecinos incómodos con sus vecinos 'turísticos' vayan a sus administradores de fincas para intentar regularlos".

La ley de la Propiedad Horizontal

Al margen de la vía respaldada por el Supremo, ya existe en la legislación una fórmula más sencilla con la que las comunidades de vecinos pueden tratar de frenar la proliferación de viviendas turísticas en sus edificios. Se trata del artículo 17.12 de la ley de la Propiedad Horizontal, que contempla la posibilidad de que las comunidades regulen o limiten la existencia de este tipo de viviendas.

En este caso, se exige el quorum de tres quintos de los propietarios para incluir de nuevas la prohibición en los estatutos, y expresamente se establece que no tiene efectos retroactivos. Las posibles limitaciones que acuerden los vecinos se aplicarán a aquellas viviendas que en el futuro quieran destinarse a alquiler turístico. "Los pisos ya registrados no se podrían quitar, pero no podría haber más", aclara.

Antonio Ñudi, socio de Urbanismo de Andersen, detalla que "los estatutos que incluyan esta prohibición deberán estar inscritos en el registro de la propiedad para que puedan operar de manera eficaz la prohibición frente a terceros".

Eso sí, este punto de la legislación que fue modificado en 2019 también genera controversia jurídica. "Se habla de limitar y regular, y hay quien dice que regular incluye prohibir y hay quien dice que no: no hay una doctrina pacífica", subraya Mendia.

Roberto Mangas, asesor jurídico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, coincide en que "hay opiniones disidentes" sobre la teoría mayoritaria de que la norma ampara la prohibición. "Como cada quien arrima el ascua a su sardina, [quienes no la comparten] alegan que este tipo de cláusulas son nulas de pleno derecho por cuanto atentan contra el derecho a la propiedad privada consagrado en el art. 33 de la Constitución Española o el de libertad de empresa contenido en el art. 38 del mismo texto jurídico", señala.

Una actividad económica

La sentencia del Supremo sostiene "que la actividad de alquiler de corta estancia, alquiler vacacional o apartamento turístico es una actividad económica y es, por tanto, un uso distinto del de vivienda", explica Ñudi. "En el caso de estatutos de Comunidades de Propietarios que expresamente prohíban el uso de actividades económicas, podemos entender que no resulta posible el alquiler de pisos o apartamentos con ese fin turístico o de corta estancia", añade.

Cuando los estatutos no contienen esa prohibición expresa, la actividad se podrá realizar siempre y cuando se cumpla la normativa urbanística y sectorial turística, que son competencia municipal y autonómica, respectivamente.

Para Miguel Ángel Sotillos, presidente de la Federación Española de Viviendas Turísticas (Fevitur), lo que ha hecho la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo es dirimir "si el alquiler turístico es actividad económica o no". Como concluye que sí que lo es, sí se les aplica la prohibición que contenían los estatutos de las comunidades de propietarios que recurrieron y ahora esas viviendas ya no pueden alquilarse como turísticas. "Pero eso no significa que cualquier edificio ahora lo prohíba. Tienen que proponer una modificación de estatutos y aprobarse por unanimidad", recuerda.

En una de las sentencias, la Sala da la razón a la comunidad de propietarios del edificio 'la Jirafa Élite' de Oviedo y ordena el cese de la actividad de alquiler turístico que se desarrolla en dos pisos de este edificio de 20 de plantas, con un portal independiente de acceso a las viviendas y otro a los locales situados en las plantas tercera a séptima.

El tribunal llega a la misma conclusión en el otro asunto resuelto en una segunda sentencia que afecta a algunos propietarios de viviendas de un edificio de San Sebastián, que demandaron a su comunidad con el fin de que se anulara la prohibición recogida en las normas del edificio por la promotora, e incluidas en los contratos de compraventa de viviendas, que establecía que quedaba terminantemente prohibida la realización de actividad económica alguna (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., …) salvo que la propia subcomunidad del portal lo autorizara por unanimidad.

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