La crisis del mercado de la vivienda llega a todos los rincones. Dentro del Gobierno se ha abierto una nueva guerra interna tras la petición de Sumar para que dimita la ministra del ramo, la socialista Isabel Rodríguez. Y, en paralelo a la batalla política, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha decidido entrar al asunto y ha abierto una consulta pública para recabar propuestas que ayuden a desbloquear uno de los mayores cuellos de botella del mercado inmobiliario español: la falta de suelo disponible para construir vivienda.

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El organismo que preside Cani Fernández va directo a uno de los orígenes de la situación actual, en la que los precios de la vivienda siguen escalando y el acceso a una casa se complica cada vez más para las rentas medias y los jóvenes. Competencia quiere poner negro sobre blanco cómo levantar el tapón de un modelo urbanístico y regulatorio muy disperso, con plazos demasiado lentos y normas en muchos caso obsoletas para cubrir la demanda actual.

En la consulta, la CNMC plantea más de 30 preguntas a expertos, administraciones y agentes del sector —desde urbanistas a promotores— para descifrar por qué falta suelo finalista. "¿Hay ejemplos internacionales —como el modelo alemán o el neerlandés— que puedan servir de referencia?", dice el texto de la consulta.

Además, el organismo pone la lupa sobre la seguridad jurídica y la coordinación entre Administraciones Públicas. En la práctica, un mismo plan urbanístico puede pasar por tres o cuatro niveles de aprobación —inicial, provisional y definitiva— con informes de distintos departamentos que se solapan y dilatan los plazos durante años. Y quiere saber si la maraña de trámites y diferencias regulatorias entre comunidades y ayuntamientos actúa como barrera de entrada para nuevos promotores, limitando la competencia y, por tanto, la oferta de vivienda.

Además, la CNMC quiere saber si herramientas de planificación supramunicipal podrían acelerar los procesos, y qué administraciones ya están aplicando modelos más eficaces. No en vano, la falta de un marco homogéneo también afecta al inversor internacional, que ve cómo transformar un suelo puede durar más de una década en función de la localidad.

Respecto a los planeamientos urbanísticos, Competencia plantea si los instrumentos actuales permiten reaccionar ante los cambios del mercado —por ejemplo, el auge del alquiler o la demanda de vivienda asequible—, y si existen trámites redundantes o innecesarios que podrían eliminarse sin perder garantías. En un contexto en el que los planes generales de ordenación urbana (PGOU) pueden tener más de 20 años, el organismo quiere saber cómo influye esa antigüedad en la falta de agilidad. Revisar un PGOU puede tardar más que el ciclo económico completo de la vivienda.

El regulador también invita a debatir sobre la calificación del suelo y la transparencia. En muchos municipios, los ciudadanos y promotores desconocen con precisión qué se puede construir en cada parcela, lo que genera incertidumbre y frena la inversión. Además, se pregunta si los impuestos o las subvenciones podrían utilizarse como herramientas para orientar los usos del suelo. Por ejemplo, incentivando la vivienda asequible o penalizando la retención especulativa, sin necesidad de llevar a cabo cambios urbanísticos tan complejos.

En los ámbitos de gestión y edificación también abundan los retrasos. Y la CNMC pregunta si el sistema de ejecución urbanística (compensación, cooperación o expropiación) funciona realmente en la práctica y cómo se podría agilizar la repartición de cargas y beneficios entre propietarios. Asimismo, cuestiona si las exigencias técnicas o normativas locales encarecen o ralentizan innecesariamente la construcción.

Las aportaciones podrán presentarse hasta el 21 de noviembre. Y servirán al regulador para elaborar un informe de recomendaciones, que previsiblemente verá la luz en 2026.

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