"Aprovechemos el tiempo que nos quede, pase lo que pase, para avanzar y dejar la mejor situación posible a la gente porque no sé cuánto tiempo queda". Era 18 de junio de 2025, en lo peor de la tempestad por el caso Cerdán. Gabriel Rufián acababa de reunirse con un Pedro Sánchez al que apreciaba "tocado" por el desengaño y la caída abrupta de su mano derecha en el partido. La continuidad de la legislatura, del propio presidente, estaba en duda. Por eso resonó el consejo del portavoz de ERC en el Congreso: el tiempo que quede, que se actúe "en tres o cuatro cosas" básicas, y una de ellas es la vivienda. Porque la vivienda es la principal preocupación para los españoles, como reflejan consistentemente los barómetros del CIS —el último, el de diciembre de 2025, dice que lo es para el 39,9% de los ciudadanos—, y más aún lo es para los electores progresistas.

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Sánchez se comprometió en su discurso de investidura a hacer de la vivienda una prioridad. Pero desde entonces los avances, a ojos de los socios, han sido muy discretos. En buena medida porque gran parte de las competencias están residenciadas en comunidades autónomas y ayuntamientos, también porque los gobiernos regionales del PP se han negado a desplegar la ley estatal de vivienda de 2023 —aprobada a finales del pasado mandato—, y también porque los números en el Congreso son los que son: PSOE y Sumar necesitan a todo el bloque de investidura para sacar adelante sus iniciativas, y en él conviven aliados de izquierdas con la derecha de Junts (y el PNV), que en esta materia se sitúa más cerca de las tesis de PP y Vox.

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Sumar había aumentado la presión en los últimos meses: urgía a adoptar medidas ya para detener el alza de los precios de alquiler. Pedía prorrogar de manera automática los 600.000 contratos que vencen este año, que afectan hasta a 1,6 millones de personas. Vivienda, el ministerio que dirige la socialista Isabel Rodríguez, nunca vio la viabilidad de esa medida, no la creía constitucional. El decreto ley de escudo social aprobado a finales de 2025 no contempló ningún nuevo paso.

Sumar presiona para la congelación de los 600.000 contratos de arrendamiento que vencen este año, pero Vivienda nunca vio la viabilidad de esa medida, por creerla inconstitucional

Pero Sánchez decidió zanjar el debate en el seno de la coalición y arropar la orientación de su ministra, muy señalada por la formación de Yolanda Díaz. El lunes, en un acto de inicio de las obras de demolición del acuartelamiento de Campamento, en Madrid, anunció que el Gobierno aprobaría en las próximas semanas un real decreto ley que bonificará el 100% en el IRPF a los propietarios que renueven los contratos, sin subir el precio a sus inquilinos. Sumar enseguida calificó la medida de "injusta e ineficaz" y advirtió de que no la apoyaría. En ese no también se situaron ERC, Bildu y Podemos, cuya próxima candidata en las generales, la exministra Irene Montero, animó a la protesta: las calles tienen que "arder de movilizaciones" hasta resolver la grave crisis de vivienda que sufre España.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez (c), junto a los ministros de Justicia, Félix Bolaños (i); de Vivienda, Isabel Rodríguez (2d), y para la Transformación Digital y de la Función Pública, Óscar López (d), asisten al inicio de la demolición de los cuarteles de Campamento (suroeste de Madrid), con el que comienza la actuación de regeneración urbana pública más importante del país, que implica la construcción de al menos 10.700 viviendas a precios asequibles, este 12 de enero de 2026. | EFE / JAVIER LIZÓN

La conclusión era evidente: no hay números en el Congreso para sacar adelante ese decreto ley. El presidente se comprometió a "trabajar" con sus socios, empezando por Sumar, la redacción, y se mostró convencido de que prosperaría una solución "buena para la gente", que a su juicio tiene la virtud de no enfrentar a propietarios e inquilinos. Algo que al PSOE le importa mucho, porque buena parte de sus votantes son ciudadanos que cuentan con un piso que ponen en alquiler para complementar su sueldo o su pensión y que no lo usan para especular.

El ministerio precisa que la bonificación será de hasta el 100% para quienes mantengan o bajen el alquiler. Es decir, introducirá progresividad, según el patrón de la ley de vivienda de 2023

La tensión, que siempre ha estado presente en este tema desde el arranque de legislatura, siguió creciendo en las horas siguientes. Y las posiciones apenas se mueven unos centímetros. Porque Sánchez, como ratificaban este martes fuentes de la Moncloa, no está dispuesto a renunciar a su apuesta: los incentivos fiscales. Lo que sí hizo Vivienda fue afinar algo la medida: la bonificación será de hasta el 100% para quienes "mantengan o bajen el alquiler". Es decir, que introducirá una progresividad. O dicho de otro modo, que el premio al arrendatario será más alto si reduce el precio, y más bajo si simplemente lo mantiene. Fuentes del ministerio de Rodríguez precisaron que el patrón que se usará en el decreto ley es el que se despliega en la disposición final segunda de la ley de vivienda de 2023, que describe los descuentos progresivos en el impuesto de la renta, solo que ahora la bonificación no llegaría al 90%, sino al 100%.

La "complejidad" del Congreso

En la comparecencia posterior a la reunión del Consejo de Ministros de este martes, ni la portavoz, Elma Saiz, ni el titular de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, Félix Bolaños —responsable, con la vicepresidenta primera, María Jesús Montero, de la interlocución con los grupos—, aclararon cómo el PSOE deshará la madeja. Porque la fricción es ahora mismo total y el decreto ley, tal y como lo ha planteado Sánchez, correría el riesgo de no lograr su convalidación en el Congreso.

Bolaños: "El Gobierno quiere que los ciudadanos tengan derecho a una vivienda asequible, a un precio razonable. Y, por supuesto, lo que aprobemos dentro de la Constitución y dentro de la ley"

Los socialistas reivindican que su posición es la que tiene más opciones de prosperar, porque se encuentra en el punto medio. De hecho, tanto Saiz como Bolaños incidieron en la "complejidad" del Congreso. Es decir, que una medida como la que quiere Sumar, de congelación de los alquileres, no tendría el apoyo de formaciones más a la derecha, como PNV o Junts, al ser claramente intervencionista. El titular de la Presidencia fue quien deslizó además que ese planteamiento de los de Díaz desborda la Carta Magna: "El Gobierno progresista quiere que los ciudadanos tengan derecho a una vivienda asequible, a un precio razonable. Y, por supuesto, lo que aprobemos dentro de la Constitución y dentro de la ley".

El ministro no quiso ahondar en la brecha, pero la batalla jurídica en el seno de la coalición es muy dura. Vivienda asegura que ha consultado la viabilidad de la propuesta de Sumar y la Abogacía del Estado tiene muchas dudas de que se pueda actuar retroactivamente en contratos firmados en la pandemia entre dos particulares. Los socialistas recalcan que este no es un momento excepcional que permita aplicar una medida como la congelación de los alquileres, ya que no hay un decreto de estado de alarma que le dé cobertura ni una presión inflacionaria como la que siguió al estallido de la guerra de Ucrania. Para la formación de Yolanda Díaz, en cambio, se puede recurrir a este asidero porque el Gobierno "ya ha utilizado, en hasta ocho ocasiones recientes, prórrogas extraordinarias de contratos de alquiler [reales decretos leyes 11/2020 y 20/2022] como mecanismo de estabilidad residencial, sin que el Tribunal Constitucional haya declarado su inconstitucionalidad". "La prórroga responde a una situación de extraordinaria y urgente necesidad provocada por una coyuntura excepcional de vencimientos contractuales en un contexto de tensión del mercado del alquiler", explican.

Nuestra propuesta es consistente con el ordenamiento jurídico, que ya prevé este tipo de medidas y tiene precedentes. Intentar descalificarla por la vía jurídica demuestra una incapacidad política: la de justificar que defender al rentismo prima sobre defender a la ciudadanía.

— Pablo Bustinduy (@pbustinduy.bsky.social) 2026-01-13T10:35:15.008Z

"Es que no tenemos una situación urgente que afecte a toda España, no tenemos un IPC disparado —contraponen fuentes de Vivienda—. Además, la congelación afectaría a los contratos firmados en 2020, mientras que nuestra medida afectaría a todos los contratos. No podemos aprobar una medida que no goce de seguridad jurídica".

La portavoz del Gobierno remarcó, en la comparecencia posterior a la reunión del Gabinete de este martes, que lo importante es que las dos fuerzas que integran la coalición persiguen el mismo objetivo y la determinación de no quedarse "de brazos cruzados". Ella insistió en que no hay que enfrentar a caseros con inquilinos y acusó a los gobiernos autonómicos del PP de practicar la "insumisión" con la ley de vivienda.

Sumar defiende que es legal recurrir a un mecanismo excepcional por la coyuntura que atraviesa España, igual que en la pandemia o con la inflación por la guerra de Ucrania

¿Cómo podrá sacar adelante su propuesta el Gobierno? Saiz recordó que, para llegar a acuerdos, el Ejecutivo trabaja de modo incesante para resolver el desafío de la vivienda y habla "constantemente" con las fuerzas políticas. "Con trabajo, diálogo y pedagogía", se limitó a avanzar. Fuentes de la Moncloa tampoco aclararon si se intentará llevar al Consejo de Ministros y al Congreso un texto pactado con todos los socios o se esperará a que aterrice en el Parlamento para trenzar esos consensos. "La negociación es previa y posterior, como ocurre siempre", apuntaron. El texto tardará, en todo caso, semanas en estar listo. Por el momento, no hay siquiera un horizonte temporal.

La brecha de renta media entre dueños y arrendatarios

"Regalar dinero público a los rentistas es un grave error", había asegurado Yolanda Díaz. Medida "injusta e ineficaz", había dicho también el titular de Derechos Sociales, Pablo Bustinduy. El ministro de Sumar, el que ha liderado la posición del socio minoritario del Ejecutivo, quiere que el PSOE se siente a negociar, y el que este martes compareció ante los medios minutos antes de que lo hicieran Saiz y Bolaños desde la Moncloa, en una nueva muestra de desacuerdo interno. Bustinduy buscó desmontar uno de los argumentos empleados por el ala socialista, el del rechazo de la guerra de dueños y arrendatarios. Hay una brecha del 82%, sostuvo, entre lo que ganan los caseros de media frente a los inquilinos: 52.449 euros los primeros frente a 28.810 euros los segundos, según la Encuesta de Condiciones de Vida de 2024 del INE. Así que cree que no se puede "premiar" a los arrendadores. Defendió que debe garantizarse la "protección del derecho de los inquilinos a seguir viviendo en sus casas" por la situación crítica que atraviesa España.

Para evidenciar su desacuerdo, Bustinduy compareció ante los medios minutos antes de la rueda de prensa del Consejo con Saiz y Bolaños

El malestar se evidenció en todas las esquinas del espacio magenta. Lara Hernández, coordinadora de Movimiento Sumar, afirmó que desconocían el anuncio que iba a hacer Sánchez. Una queja que revelaba que el desconocimiento de los movimientos del PSOE se está convirtiendo en una dinámica en los últimos meses, aunque en Sumar entienden que las competencias son de su socio en esta materia. La coordinadora cree que debe irse más allá y garantizar la estabilidad de "más de 600.000 contratos que quedan expuestos a un mercado "completamente descafeinado" en los próximos meses. Ve amenazas de que se suban los precios desde un 20 a un 40% de lo que ya pagan los arrendatarios, y de desprotección de familias con hijos. Coincidieron con ella el propio Bustinduy o el representante de Compromís, Alberto Ibáñez.

Regalar dinero público a los rentistas es un grave error. En estos términos, la propuesta del PSOE no tendrá nuestro apoyo. La vivienda es un derecho constitucional, no un regalo fiscal.

— Yolanda Díaz (@yolandadiaz.bsky.social) 2026-01-12T12:03:34.016Z

Fuentes del espacio critican que Sánchez entre en el debate de vivienda esporádicamente, por impulsos y para agitar más las diferencias con los socios en lugar de paliar el problema. Creen que quiere dejar constancia que al PSOE le interesa este asunto, pero al mismo tiempo muestra sus propias contradicciones al no querer ir más allá.

Los comunes se abren a negociar bonificaciones "progresivas" si se incluyen también "penalizaciones". Prefieren el mal menor

Mientras que la mayor parte de los integrantes de Sumar aseguran que el asunto es "una línea roja", dejando la pelota en el tejado del PSOE y de socios conservadores como PNV y Junts, incluso el PP, dentro de Sumar, Catalunya en Comú se abre a analizar la propuesta y a negociar bonificaciones "progresivas" si se incluyen también "penalizaciones". Prefieren el mal menor ante la inacción con el tema de los alquileres. El debate es difícil de encajar dadas las posiciones amplias del resto de la confluencia, pero el portavoz de los comunes en el Congreso, Gerardo Pisarello, se muestra convencido de que se puede dialogar. Creen que debe haber "rectificaciones" y "correcciones", en todo caso.

Comuns, una fisura frente a la "línea roja" de Sumar

Los comunes quieren evitar una posición "dogmática" y se alinean con el fundador del sindicato de Inquilinos de Cataluña, Jaime Palomera, que ve que "algunas bonificaciones tienen sentido si van a propietarios concretos y si hay penalizaciones también". Sería "inaceptable no castigar fiscalmente a quien incumple", por eso espera cambios por parte de Vivienda.

Rufián advierte de que con medidas como la planteada por Sánchez un trabajador sentirá que le ha "fallado" el Gobierno "y en lugar de votar esperanza votará odio"

Los comunes hablan de ese mal menor en vista del bloqueo de políticas en vivienda, caso de la regularización de los alquileres de temporada o de las habitaciones. El decreto ley que propone el Gobierno incluiría una limitación de precios para las habitaciones, algo que Junts está bloqueando en la Comisión de Vivienda. Pero los catalanes se quedan solos internamente, y también entre el resto de socios de izquierdas. Ni ERC, ni EH Bildu, ni Podemos ven vías intermedias.

"¿Qué puede llegar a pensar un trabajador sin casa de que alguien pague un total de 0 impuestos por tener casas? Pues que este Gobierno le ha fallado y que a la próxima en lugar de votar esperanza votará odio. O se legisla para que con la vivienda no se especule o la izquierda se va al carajo para lustros. Una familia, una casa", escribió en X el portavoz republicano Gabriel Rufián. Oskar Matute, de Bildu, ve el asunto como una "tomadura de pelo" y, como Podemos, aboga por esa intervención para prorrogar los alquileres.

Cuestiones como el caso Koldo / Ábalos / Cerdán han tensado las relaciones del PSOE con sus socios, pero es la vivienda lo que más distanciamiento viene generando a lo largo de la legislatura. Hasta el punto de que Sumar pidió la destitución de Rodríguez hace tan solo unos meses tras criticar medidas como el teléfono de atención ciudadana sobre vivienda, ahora no disponible. Solo la certeza de que romper con el Gobierno abre la puerta a PP y Vox mantiene pegada a la izquierda. El conjunto de aliados no ve riesgo de ruptura por este asunto, pero sí incapacidad de repetir tras las próximas generales si no se da un volantazo trasformador.

Podemos anima a la protesta (España debe "arder con las movilizaciones") y se siente cada vez "más alejado" de los socialistas

La excepción es Podemos, que ya de por sí no se considera socio activo del Gobierno. Los de Ione Belarra solo respaldan cuestiones según sus intereses y evitan cualquier reunión o encuentro con Sánchez, aunque ocasionalmente reconocen diálogo con el partido. Además de las cuestiones en defensa, la negativa del PSOE a rebajar en un 40% el precio del alquiler, entre otras, llevó a Podemos a adoptar esa postura de oposición. Que ahora Sánchez apueste por esas bonificaciones hace que los morados constaten que "cada vez" están "más alejados" del PSOE, indican fuentes del partido. Creen que Sánchez ha entrado en una lógica partidista difusa que no lleva a nada al Gobierno.

Parálisis en buena parte de las medidas anunciadas hace un año

En Vivienda no quieren dar por perdido el partido antes de tiempo. "Estamos en la fase de hablar y trabajar", indican. Pero a Rodríguez y al conjunto del ala socialista les irrita que Sumar y el resto de socios no pongan el acento en que es el PP quien, en los gobiernos autonómicos que dirige, se niega a aplicar las herramientas que pone a su alcance la ley de vivienda. Y no entienden que se haya desatado la hostilidad contra los incentivos fiscales, cuando también figuran en la ley de 2023, en la citada disposición final segunda. "Y eso lo aprobaron desde Podemos a ERC o Bildu. Ya sabemos que esta no es la solución ideal, pero no es nada marciano, porque todos los socios lo votaron en el pasado. Esta es una medida más y hacemos lo que podemos hacer con las competencias que tenemos desde el Estado", se defienden.

En Vivienda recuerdan que los incentivos fiscales ya figuran en la ley estatal de 2023, y los votaron todos los socios de izquierdas, incluido Podemos, que entonces estaba en el Gobierno

En Vivienda insisten en que hay que ser "realistas", ser conscientes de cuáles son las atribuciones de cada una de las administraciones y de que el problema "son los especuladores, y no la persona que tiene un piso y lo pone en alquiler". Y recalcan que es igualmente importante la reforma para regular los alquileres de temporada y de habitaciones.

Hace justo un año, Sánchez, en otro específico sobre vivienda, anunció la puesta en marcha de 12 medidas. Algunas sí se han podido completar —la creación de la nueva empresa pública, Casa47; el lanzamiento de un PERTE para la construcción industrializada; la creación de un sistema de garantías públicas que proteja a propietarios e inquilinos o el despliegue de un registro único de viviendas turísticas. Otras están a punto de culminarse, como el nuevo plan estatal de vivienda, cuya aprobación está prevista para el primer trimestre de 2026.

Pero otras tantas medidas no están todavía en vigor porque, aunque el Gobierno ha dado el paso, están atascadas en el Congreso. Siguen, por tanto, a la espera de ver la luz el blindaje de la vivienda protegida del Estado, la exención del 100% del IRPF para los propietarios que alquilen su piso según el índice de precios de referencia, la subida del IVA para los alojamientos turísticos al 21%, el cambio del régimen de ventajas fiscales que tienen las socimis, la limitación a la compra de vivienda por parte de los extracomunitarios no residentes o una iniciativa que incluirá el futuro decreto ley que anunció Sánchez: el endurecimiento de la regulación de los alquileres temporales y de habitaciones.

Esta es "una medida más", dicen los socialistas, de entre todas las ya puestas en marcha y las que siguen atascadas en el Congreso por falta de apoyo

La bonificación a los caseros es, reiteran en Vivienda, "una medida más". Pero es la que ha acabado por calentar un ambiente que ya venía muy cargado con Sumar y los aliados de izquierdas. "Pero estamos a lo que estamos —esgrimen en el ala socialista del Ejecutivo— y nos pelearemos con [Isabel Díaz] Ayuso y los gobiernos del PP, pero no con Bustinduy, que quiere lo mismo con nosotros. Si buscaran apoyos para sus iniciativas quizá nos iría mejor a todos. Porque la pelea a quien da votos es a Vox y el peligro es sumir a la gente en la desesperanza". Como decía, precisamente, Gabriel Rufián.