Esta es la historia de un cóctel con muchos ingredientes que precisan de ser enumerados: a un lado, una dosis de crecimiento económico tras una crisis aberrante que ha golpeado al consumo, una pizca de tipos bajos de interés y un manojo de ahorradores con dinero fresco en busca de rentabilidad; al otro, unas gotitas de turismo descontrolado, pinceladas de precios de la vivienda en aumento en zonas muy concretas de España (Barcelona, Madrid, Ibiza) y un buen chorro de apartamentos turísticos en esos barrios con demanda potente.

¿Da la suma una burbuja inmobiliaria como la de hace diez años, todavía en el corazón de la crisis económica nacional? Todos los expertos consultados niegan la mayor. “No hay nada que no haya ocurrido antes en otros ciclos inmobiliarios”, razona José Antonio Pérez Ramírez, director de Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), con sede en Málaga. “Aunque teniendo en cuenta la virulencia de la caída y después de tantos años sin operaciones razonables, es normal que la recuperación traiga sorpresas”.

Escasea la vivienda donde hay demanda y donde no, las viviendas terminadas están ahí, “pendientes de que la cosa se recupere para que alguien lo disfrute”, añade Pérez Ramírez. De hecho, los bancos tratan de vender su stock a la desesperada, anunciando descuentos imposibles. “En mi opinión no hay ahora mismo en España una burbuja inmobiliaria que sea ni remotamente comparable a lo visto en el período 1997-2007”, opina Juan Carlos Barba, uno de los economistas del apocalipsis. “No hay expansión crediticia, el crédito ha subido solo muy levemente desde los mínimos que observamos en los años 2013 y 2014. Sin esto, la burbuja no es posible”.

“Sin embargo”, concede Barba, “sí que existen unas cohortes de personas relativamente jóvenes que se están metiendo en la vivienda con la finalidad de ponerla luego en alquiler: ahí sí que hay repuntes fuertes de precios, sobre todo en las grandes ciudades, donde se juntan el impacto turístico con la juventud, más reacia a comprar vivienda después del castigo que sufrieron muchos de los que compraron en la etapa final de la burbuja inmobiliaria”.

“Madrid vive un fenómeno generalizado de subidas de precios de alquiler”, explica el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible (Urbanismo), José Manuel Calvo, de Ahora Madrid. La recién acabada fiesta del World Pride dio buena cuenta de ello. “El crédito no fluye por las reticencias de la banca. La demanda crece, pero no tanto. Lo que sube indiscriminadamente son las expectativas de demanda”, advierte Calvo. “Esto no es lo mismo que la demanda real: los fondos están adquiriendo inmuebles enteros en toda la ciudad y en el centro se disparan los alquileres por la burbuja turística que vivimos”.

La recuperación económica -que se adivina pero no se ve- y el contexto de tipos de interés bajos tienen un “doble efecto”, apunta Julio Gil, socio director de Horizone y tenido por uno de los mayores expertos en cuestiones inmobiliarias. “Endeudarse comprando vivienda sale más barato y crecen las inversiones alternativas a las finanzas de riesgo bajo”. ¿Quién demanda vivienda? “Sectores de clase media-alta en zonas prime de ciudades con un dinamismo económico más grande, donde la oferta es mayor y la rentabilidad también”.

El nuevo ‘boom’ inmobiliario en España es un fenómeno muy localizado

Por lo tanto el boom o como se quiera llamar a este fenómeno es algo básicamente muy localizado en España: Madrid, Barcelona, zonas muy concretas del litoral mediterráneo (con la Costa del Sol en cabeza) y otras localidades turísticamente masificadas como Ibiza. Gil reniega del término burbuja. “Las expectativas de los promotores de suelo superan de lejos al mercado real. En la costa actúan inversores extranjeros. Y la recuperación inmobiliaria es mucho menor en las proximidades de los grandes núcleos urbanos, por ejemplo a 25 o 30 kilómetros de Madrid, donde la burbuja que estalló en 2007 tuvo mucha repercusión”.

“Hay burbuja en operaciones financieras de capital internacional entrante en España. Compraventas de activos, socimis, empresas, paquetes, matrices…. y bienvenida sea esa burbuja”, admite José Antonio Pérez Ramírez, del IPE. Para este académico del ladrillo, la Costa del Sol y Málaga “es uno de los entornos más cosmopolitas, donde convive la vivienda de 50.000 euros con la de cinco millones”.

Los números del Ayuntamiento de Madrid igualmente rechazan la burbuja: “Cada año se construyen 4.000 viviendas nuevas, aunque reconocemos una demanda general de 5.000 casas anuales”, dice el responsable de Urbanismo, José Manuel Calvo. Hay remanente para cubrir esa demanda para, calculamos, entre los próximos seis y 10 años. El freno -que no cancelación- a los grandes desarrollos urbanísticos que ha propiciado Ahora Madrid ha llevado al equipo de Manuela Carmena a enfrentarse a los promotores urbanísticos. “En Madrid no hay un problema ni de falta de oferta ni de suelo finalista”, sentencia el concejal, quien aboga por la rehabilitación de los inmuebles existentes como alternativa real.

La contenida expansión del crédito financiero dificulta la formación de burbujas

En el centro de Madrid, barrio de Malasaña más concretamente, abrió hace pocos meses su inmobiliaria Beatriz Hernández, propietaria de M34. “Claramente la actividad aumenta cada día”, señala esta pequeña empresaria. “Los pisos se venden relativamente pronto. Y los clientes me lo dicen: al no aportar la banca apenas rentabilidad, ésta hay que buscarla en los pisos, sobre todo al reconvertirlos en turísticos. También viene cada vez más gente de clase media preguntando por alquileres tradicionales”, reconoce Hernández.

“Si se está formando o no una burbuja de precios, ahí los indicadores son menos fiables”, indica Juan Carlos Barba. “Los indicadores públicos de precios marcan subidas moderadas, especialmente en las grandes ciudades. Los indicadores privados como el índice de Fotocasa revelan subidas todavía menores”. Barba lo tiene claro: “La evolución de los precios de la vivienda en los próximos años estará determinada por la fortaleza de la economía española. Y dependemos tanto de factores externos…”.

Un nuevo estilo de gestión

Este nuevo auge del ladrillo no ha pasado, ni mucho menos, desapercibido en los mercados financieros. Esta misma semana, las compañías cotizadas en España del sector inmobiliario han superado los 20.000 millones de euros de valoración conjunta por primera vez desde el estallido de la crisis.

Unas cifras que se sitúan aún por debajo de los 30.000 millones que valían las firmas del sector en los albores de la crisis, en julio de 2007, pero que reflejan una notable progresión desde los apenas 6.800 millones que valían a inicios de 2015.

Este hito viene a ser reflejo en gran medida del boom que han vivido las sociedades patrimonialistas, enfocadas en el alquiler de inmuebles, a través de la figura de las Socimis, que vieron su estreno en el parqué español en 2013 y que rondan ya las 40, si se tienen en cuenta las que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

En los últimos tres años, recién llegados al parqué como Hispania y Merlin han registrado ganancias superiores al 50% y al 30%, respectivamente. También Colonial, un clásico reconvertido en Socimi, ha experimentado un alza del 34% desde el verano de 2014.

Y en los últimos tiempos también han registrado un notable repunte algunos de los nombres que protagonizaron el anterior auge inmobiliario: desde 2015, Renta Corporación y Realia firman repuntes en el entorno del 70%.

Poco a poco, el negocio promotor, más dañado por la crisis, empieza a abrirse un hueco sobre el parqué, lo que queda reflejado por el reciente estreno en bolsa de Neinor o los planes de Aedas y Vía Célere para comenzar a cotizar en los próximos trimestres.

Ignacio Romero, analista de Banco Sabadell especializado en el sector inmobiliario, considera que, en líneas generales, y a pesar del buen tono reciente, “las compañías del sector siguen teniendo recorrido en bolsa. Es un sector que se mueve al son de la actividad económica y, por este lado, es previsible que sigan llegando buenas noticias”.

El experto considera que, ante el fuerte crecimiento económico que está experimentando España, es lógico esperar que las rentas de los alquileres sigan al alza, especialmente en las zonas más premium, mientras que “por el lado de la promoción se dan las condiciones para que se dé un aumento de la demanda, en medio de una progresiva mejora de las condiciones de financiación”.

Teniendo en cuenta todo esto, reconoce que “las inmobiliarias ya no son el chollo de hace dos años, pero no diría que estén caras”.

Los expertos defienden que el abanico de inmobiliarias que impera hoy en día sobre el parqué español difiere mucho de lo habitual en los años previos a la crisis. Fernando Bautista, director en el negocio de banca de inversión para el sector de Real Estate en España de Citi resalta dos grandes cambios en el panorama inmobiliario: mayor especialización y unos gobiernos corporativos del más alto nivel.

Mayor especialización y mejor gobierno corporativo suponen los grandes cambios del sector

Esta transformación ha sido en buena medida impulsada por los propios inversores. “Sin duda, los inversores institucionales son ahora más exigentes, valoran más la calidad del negocio”, resalta Ignacio Romero. “Parece que hemos aprendido algo de lo ocurrido antes de la crisis y las empresas saben que sin un plan de negocios bien atado y una gestión profesionalizada tienen muy difícil captar financiación en los mercados”, añade.

Como ejemplo, los expertos citan que las inmobiliarias que abordan a día de hoy su salto al parqué lo hacen con unas ratios de apalancamiento muy definidas, al contrario de lo que sucedía antes.

En lo referente a la especialización, Bautista recalca como no sólo se ha producido una creciente división entre los negocios de la promoción y el alquiler, sino que dentro de este último, las principales Socimis se han ido especializando en distintos nichos de negocio, como los centros comerciales, las oficinas o los hoteles. “Los inversores ya no buscan grandes grupos que participen de todo el ciclo inmobiliario, sino quieren poder elegir en qué nicho de negocio entran”.

Al mismo tiempo, “el gobierno corporativo ha cobrado mucha relevancia. Por muy buenos activos que tengas, lo tienes complicado para convencer al inversor si tu gestión no está perfectamente alineada con los intereses del accionista”, explica el responsable de Citi.

De este modo, “han ido surgiendo vehículos de inversión mucho más institucionalizados que lo que había antes. El sector inmobiliario español se va asentando poco a poco. Se ha ido dejando la cultura del pelotazo, para dar lugar a compañías más profesionalizadas, convergiendo hacia modelos de mercados más maduros, como el francés o el británico”, sentencia Bautista.