Los nuevos caseros de miles de viviendas que están en alquiler y que saldrán próximamente al mercado viven entre Wall Street y la City de Londres. Los fondos de inversión internacionales han adquirido en los últimos años a los bancos españoles carteras de créditos fallidos, cuyo subyacente son casas, por miles de millones de euros. Y muchas van a ofrecerse en arrendamiento en grandes capitales españolas, principalmente Madrid y Barcelona, además de viviendas en otras zonas muy turísticas.

Las dos transacciones más potentes del año han sido protagonizadas por Santander y BBVA. El grupo que preside Ana Botín vendió al banco de inversión estadounidense Blackstone la mitad de los activos tóxicos que heredó con la compra de Banco Popular por algo más de 5.000 millones. El valor bruto de los activos se situó en 30.000 millones, de los que 8.000 millones eran viviendas.

Los fondos Blackstone y Cerberus compraron masivamente en 2017 pisos a la gran banca

Por su parte, BBVA vendió en noviembre el 80% de su cartera inmobiliaria valorada en 13.000 millones al fondo americano Cerberus por 4.000 millones. El nuevo fenómeno inversor protagonizado por fondos que persiguen maximizar su beneficio se hace así con 78.000 activos localizados principalmente en Cataluña, Madrid y Valencia.

La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, Sareb, también conocida como banco malo, cerró a finales de 2017 dos grandes operaciones similares a 2017: en noviembre traspasó la gestión de los activos de su socimi (Témpore Properties) a Azora (Goldman Sachs), incluyendo más de 1.550 inmuebles por valor de 175 millones de euros; y a finales de diciembre el banco malo igualmente traspasó por más de 150 millones una cartera con activos residenciales y suelos al fondo Oaktree, según adelantó este medio. Los activos adquiridos por Oaktree se localizan principalmente en Baleares, Canarias, Cataluña, Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana y el País Vasco, que son hoy por hoy las comunidades más atractivas a nivel de precios de vivienda.

Las casas se ofertarán en los próximos tres años en grandes capitales como Madrid y Barcelona

Estás grandes transacciones y otras de menor importe que se han ido cerrando a lo largo de 2017 han puesto en manos de los fondos las llaves más de 80.o00 viviendas, explican a El Independiente fuentes del sector inmobiliario cercanas a los acuerdos. «Los fondos de inversión compran créditos fallidos respaldados por viviendas para quedarse con ellas y explotarlas, en gran medida, en régimen de alquiler. Este año se han realizado operaciones de carteras que equivalen a 80.000 casas y progresivamente, en los próximos tres o cuatro años, irán saliendo al mercado para su alquiler, contribuyendo a dinamizar el sector», explican las mismas fuentes.

Cerberus, Blackstone, Oaktree o Goldman Sachs Azora intensifican una realidad cada vez más palpable: los mayores propietarios de viviendas en arrendamiento en España son fondos muchas veces denominados buitre, al tratar de maximizar los beneficios a toda costa. El crédito para pedir una hipoteca y, en definitiva, comprar una vivienda no ha vuelto a fluir a los niveles de antes de la crisis por lo que estos fondos quieren explotar al máximo el rendimiento de los alquileres, el nuevo El Dorado del mercado inmobiliario, confían conocedores de los entresijos.

El Ayuntamiento de Madrid persigue una normativa anti Airbnb contra la gentrificación

Está además el imparable boom turístico, que ha hecho que el país superase entre enero y noviembre del ya pasado 2017 las cifras de visitantes del año precedente, a pesar de cierta ralentización por el desafío independentista en Cataluña. La tendencia, que propicia el modelo Airbnb de arrendamientos de pisos a turistas en las grandes ciudades lo cual encarece el inmobiliario y favorece la temida gentrificación, y las restricciones hipotecarias van a calentar el mercado del alquiler de aquí a 2020. Y los fondos de capital riesgo van a jugar un papel central en ello.

Querellas contra Blackstone

La alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, espera aprobar de hecho este mes de enero restricciones municipales a ese modelo Airbnb: reclamando, por ejemplo, licencia turística a quien sobrepase un umbral de días en el arrendamiento de su vivienda. Un informe de la consultora Red2Red para el equipo de Ahora Madrid situaba más de la mitad de los alojamientos turísticos en el centro capitalino, una zona sobrecalentada. Ada Colau en Barcelona ya ha anunciado medidas similares, que no solo afectan a las dos principales ciudades españolas: Ámsterdam y otras urbes europeas legislan contra este boom.

Se da la paradoja de que los mismos fondos buitre que dispondrán miles de pisos en alquiler litigan judicialmente en Madrid contra autoridades, partidos e incluso afectados, caso de los inquilinos de las miles de viviendas de protección oficial (VPO) que la ex alcaldesa Ana Botella y el ex presidente autonómico Ignacio González. En estos momentos se celebra la instrucción en la Audiencia Provincial de Madrid de una querella presentada por la asociación de afectados y el PSOE –a la que está también adherido el actual Ayuntamiento de Madrid–. Además, la Comisión Europea admitió en diciembre a trámite otra querella del PSOE por la venta de 5.315 VPO a los fondos buitre Real Estate y Blackstone en 2013.