Luces y sombras de cinco meses de ley hipotecaria

Los bancos tenían la fecha marcada en sus calendarios. La entrada en vigor el 17 de junio de la nueva ley de crédito inmobiliario cambió las reglas del juego. Al cliente se le empezó a exigir requisitos de solvencia más duros, al banco asegurarse de que sus consumidores entendían bien el contrato que iban a firmar.

Tomando una distancia de casi cinco meses desde su puesta en marcha, representantes de Ibercaja, de Acciona y del Colegio de Registradores debatieron sobre las claves de la nueva ley hipotecaria durante la última sesión de Conversaciones con El Independiente: Desafíos del mercado inmobiliario. El encuentro, que se celebró en la sede de Vaciero en Madrid, contó también con la participación de su presidente, Francisco Vaciero, y de Casimiro García-Abadillo, director de este periódico.

Los expertos coincidieron sobre algunas de las virtudes de la nueva ley, como su carácter garantista, pero advirtieron sobre problemas como el exceso de regulación de algunos de sus puntos. Una ley, según Vaciero, “muy española” que llegó a una sociedad caracterizada por su “espíritu de propiedad” y que además tardó en aprobarse tanto que la Justicia Europea estuvo cerca de multar a España con hasta 80 millones por no cumplir el plazo límite para trasponer la directiva sobre créditos hipotecarios.

Un impacto positivo pero con matices

Las semanas previas a la vigencia de la ley fueron un quebradero de cabeza para los notarios y los bancos. El texto introducía una serie de cambios en el proceso de contratación de las hipotecas que obligó a la banca a trabajar a contrarreloj para adaptar las condiciones de sus créditos. Tal y como explica Idealista, la ley obliga a las entidades financieras a enviar al notario toda la documentación precontractual de la hipoteca (incluyendo la oferta vinculante) con al menos 10 días de antelación. Así, el notario elegido por el cliente puede analizar el contenido y dar fe de que el cliente entiende todo el contrato.

“Teníamos casi ansiedad de que entrara en vigor para tener la estabilidad y garantía jurídica que la banca necesita”, confesó José Manuel Artal, director de estrategia comercial de Ibercaja. Durante las primeras semanas de la ley se apreció un freno en la firma de las hipotecas ante el atasco que sufrieron algunas notarias. “Salvo ese momento crítico inicial creo que su repercusión es positiva y no creo que haya generado ninguna distorsión de mercado”, argumentó Artal.

Los expertos criticaron el exceso de garantismo de la ley o la falta de regulación del mercado de viviendas sostenibles

En este sentido, el director de la división inmobiliaria de Acciona, Ángel Cuervo, añadió que al principio se produjo “mucha descoordinación” entre los implicados en el proceso de compraventa del inmueble, una situación que poco a poco se ha ido disipando. “Es una ley que nos viene bien a todos y, en especial, al cliente. Los tres objetivos fundamentales de su preámbulo: transparencia, seguridad y equilibrio entre las partes, están bien salvaguardados, si bien es cierto que su implementación tiene margen de mejora”, argumentó.

¿Todo lo que reluce en la norma hipotecaria es positivo? Para los tertulianos, ni mucho menos. El director de relaciones institucionales del Colegio de Registradores, Fernando Acedo-Rico, lo dejó claro nada más tomar la palabra: una ley no es buena si lo que “realmente hace es ralentizar el mercado”. Y es que la firma de nuevas hipotecas se redujo en agosto casi un 30% respecto al mismo mes del año pasado, la mayor caída desde febrero del 2014.

Para José Manuel Artal, de Ibercaja, el mayor defecto de la ley es, precisamente, un “exceso de garantismo” que para la banca supone “mucho papel” y “trámite burocrático”. Por su parte, Ángel Cuervo criticó que en el mandato no queda claro, por ejemplo, algunos aspectos del proceso precontractual de los 10 días. Las consecuencias negativas que afectan a los compradores extranjeros y el hecho de que no se aborde la promoción de viviendas sostenibles son otros de los aspectos que criticó el representante de Acciona.

Ralentización del mercado

La vivienda ya no crece como lo hizo hace unos años. La subida de los precios se ha moderado en los últimos tiempos y tanto las compraventas como las firmas de hipotecas han sufrido sus primeras caídas. ¿Son señales de una crisis inmobiliaria? “Estamos en una fase de sana estabilización y de indicadores mucho más moderados pero, en cualquier caso, siempre a un ritmo creciente (…) igual que no podíamos hablar de burbuja hace dos años tampoco ahora podemos hacerlo de recesión o crisis”, indicó Cuervo. El director de El Independiente, por su parte, coincidió en el que el sector crecerá a corto y medio plazo ya que continúa a día de hoy siendo la inversión "más rentable”.

La otra realidad que pusieron de manifiesto los ponentes es la batalla de precios que se disputa entre las entidades financieras y que se centra, especialmente, en los tipos fijos. Aunque los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) evidencian una recuperación del tipo variable, Artal considera que el escenario de tipos de interés bajo mínimos de la Eurozona hace que la fórmula del fijo adquiera más importancia para los bancos y las familias.

Fernando Acedo-Rico centró su análisis en el crecimiento asimétrico del mercado inmobiliario español, donde la venta de viviendas en regiones más rurales no puede seguir el ritmo de las ciudades más cotizadas, como Madrid y Barcelona. ¿La solución? Invertir en “transporte e infraestructuras”. No sólo eso. Ibercaja, por ejemplo, incidió en la poca capacidad de compra que tienen los jóvenes hoy en día: “O tiene dinero el padre o el joven se va al alquiler (…) con salarios de entre 1.000 y 1.200 euros no pueden tener una vivienda”.

Y es que el alquiler no es la fórmula favorita de los españoles. El barómetro que el Centro de Investigaciones sociológicas (CIS) publicó en julio así lo constató: el 80,1% de los encuestados compraría si pudiera una vivienda antes que alquilar. El debate sobre los precios de los alquileres está en la agenda de partidos como Unidas Podemos. El PSOE, sin embargo, renunció a ello en su programa electoral de cara a las elecciones del 10 de noviembre. Los representantes de las empresas defendieron aquí una respuesta unánime: poner límites al alquiler podría tener efectos negativos para el mercado.

Ni que decir del Brexit, que amenaza a la economía de la eurozona, de la guerra comercial entre Estados Unidos y China o de la inestabilidad política que atraviesa España. Múltiples factores que, como todo en economía, se influyen unos a otros. "Vivimos en una sociedad global que lo que nos está poniendo de manifiesto es que no podemos hacer nada aquí que no tenga su repercusión. Todavía en el área occidental no se ha asimilado lo que significa vivir en una economía global, lo que tendrá sus consecuencias", concluyó García-Abadillo.