El mercado de la vivienda atraviesa una coyuntura muy peculiar marcada por la subida de los tipos de interés. Cada vez menos jóvenes y no tan jóvenes pueden acceder a una vivienda en propiedad mientras el número de compras sin necesidad de hipoteca no para de crecer.

"Hay una situación relativamente anómala en la que mientras los tipos de interés suben y el nivel de compraventas cae, los precios no están cayendo como todos podríamos esperar", dice Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación.

Pese al incremento de salarios, la gran barrera en términos generales sigue siendo la necesidad de financiación que se ve marcada por una rápida subida de los tipos de interés como forma para intentar controlar la inflación galopante desatada tras la invasión rusa de Ucrania.

"Eso ha producido que las cuotas hipotecarias se disparen y la vivienda ya no sea accesible", añade Villanueva. El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que publica periódicamente la tasadora contiene un Índice de Accesibilidad que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma. Según sus datos, ha experimentado un descenso del 25% durante los últimos doce meses. Se trata de la cifra más baja desde el segundo trimestre de 2012

"Si cayeran los tipos de interés de forma importante, el índice de accesibilidad mejoraría y probablemente podríamos volver a comprar vivienda", añade. Porque el ahorro que se formó durante la pandemia ahora mismo ya se está diluyendo.

Y con todo este contexto, ¿por qué no cae el precio? "Porque hay demasiados queriendo lo mismo", explica Villanueva. España lleva muchos años fabricando menos vivienda nueva de la que requeriría el mercado, a juicio de los expertos. "Hay mucha más demanda que oferta", resume, "con muchos actores intentando tomar posiciones en el mercado". Sobre todo, en el de la segunda mano.

En este sentido, recuerda que la vivienda turística que se había retirado del mercado con la pandemia "ha vuelto con mucha fuerza". También hay "muchos fondos de inversión buscando vivienda para formar carteras de diseminado para destinarlos al alquiler, para reformar y vender o para reformar y alquilar".

Los jóvenes y no tan jóvenes se quedan fuera

Aunque los precios siguen al alza, cada vez suben con menos intensidad. El incremento del 3,7% interanual registrado a cierre de septiembre contrasta con el 4,6% alcanzado en diciembre de 2022. "Probablemente terminemos el año con un 3,1%" y "el nivel de compraventas es el que va a ir definiendo cómo la oferta y la demanda se van a ir ajustando", abunda Villanueva.

Asimismo recuerda que los jóvenes son "una demanda insolvente que no ha tenido acceso a la vivienda desde hace tiempo y que va a seguir sin tenerla". Ahí es donde más tasa de desempleo se registra y son quienes tienen los rangos salariales más bajos.

Pero, al mismo tiempo, alerta de que la siguiente banda de demanda -aquellos no tan jóvenes que deberían poder acceder a su primera vivienda en propiedad- "también se están quedando fuera porque no pueden pagar ya el préstamo hipotecario debido a los altos tipos de interés".

Inicialmente se piensa que el nivel de tipos podría mantenerse en estos niveles hasta mediados del año que viene. Aunque "a lo mejor vamos a una situación de tipos de interés más o menos elevados durante un tiempo". Y aunque aunque el Banco Central Europeo (BCE) decretase una relajación del precio del dinero, las entidades financieras podrían tardar algo más en repercutirlo.

En este sentido, considera que hay muchos compradores que se mantienen a la espera de qué pasa con la incertidumbre existente. "Una préstamo hipotecario es a muy largo plazo; cuidado en qué momento entras", avisa. Y visto este escenario, ¿es un buen momento para comprar? En su opinión, sí lo es para aquellos que puedan poner el dinero sobre la mesa de inmediato.

"El número de compraventas sin necesidad de hipoteca se está poniendo en unos porcentajes relativamente de susto", subraya. La última estadística del Consejo General del Notariado refleja que en agosto se pagaron así la mitad de las viviendas. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 48,9%. La cuantía del préstamo supuso en media el 71,5% del precio.

Los préstamos cayeron, eso sí, un 26,8% interanual, hasta las 17.267 operaciones. Y la cuantía promedio de los mismos descendió un 1,3% interanual, alcanzando los 141.737 euros. A nivel general, las compraventas cayeron un 17,3%, según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado.

En cuanto a los precios, el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que publica Sociedad de Tasación concluye que el precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada ha alcanzado los 1.835 €/m² en septiembre de 2023, tras registrar una variación anual positiva del 3,7% y semestral del 1,72%. "Ello implica que el actual ciclo inmobiliario podría estar cerca de un nuevo punto de inflexión", rematan desde la tasadora.