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Punto de inflexión en el precio de vivienda de obra nueva: solo crecerá un 4,1% hasta junio

La tendencia para el primer semestre es alcista, pero se prevé una ralentización del crecimiento. Los tiempos de venta se dilatan y el ritmo de incremento del precio se desacelera

Edificio de vivienda en construcción.

Edificio de vivienda en construcción. Eduardo Parra / Europa Press

El crecimiento del precio de la vivienda de obra nueva comienza a mostrar signos de ralentización. Las subidas se siguen produciendo pero a un ritmo cada vez más lento. El contexto económico que afectaba a la demanda en 2023 no ha propiciado caídas generalizadas de precios. Y para 2024, un año que estará marcado por la evolución de la inflación, la previsión es que la presión continúe.

El precio de la vivienda nueva alcanzará en el primer semestre del año los 2.925 euros por metro cuadrado, según los cálculos de Sociedad de Tasación. El incremento es del 4,1% respecto al año anterior, lo que supone una subida más moderada que la del 6,4% que registró en el mismo período de 2023.

"La vivienda nueva sigue manteniendo incrementos, mayores que los de la vivienda usada, aunque también va decreciendo ese nivel de incremento, entre otras cosas porque se están dilatando los tiempos de venta", señala la directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva. "Parece que podríamos estar ante un nuevo punto de inflexión con esa ralentización de los incrementos de precios", puntualizó.

A pesar de la ralentización de la actividad del mercado residencial provocada por la subida de tipos de interés y la desaceleración tanto de las compraventas de vivienda como de la concesión de hipotecas, los precios han aguantado al alza.

En el mercado, se espera una pérdida de dinamismo en el entorno del 20%. Sin embargo, va por zonas. "El Levante y, especialmente la Comunidad Valencia está fuerte con un 15% de incremento de actividad", subraya. Sin embargo, zonas con volúmenes muy importantes de compraventa como Madrid, Andalucía o Cataluña, "tienen unas caídas de actividad muy importantes". Pero también Madrid, Baleares y el País Vasco crecen por encima del 5%. "Esos precios despegan bastante respecto al resto de España", remarca.

Las capitales de provincia con el precio medio más alto en vivienda nueva fueron Barcelona -5.156 euros de media el metro cuadrado-; Madrid y San Sebastián superaron la barrera de los 4.000 euros; Málaga ciudad se posicionó, por tercer año consecutivo, como la capital española donde más creció el precio de la vivienda nueva durante el último año, con un 7,2%. No en vano, Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia concentran el 40% de la demanda de vivienda de obra nueva.

La vivienda usada continúa siendo el segmento más afectado por el encarecimiento de la financiación. En total, se da un descenso de las transacciones en el acumulado de enero a octubre de 2023 del 9,9% interanual, más acusado que el dato registrado en vivienda nueva (-3,6%)

Falta de vivienda en Madrid y Barcelona

Más allá de eso, desde la tasadora llaman la atención sobre el grave problema que tiene España para construir vivienda e incrementar la oferta para la creación de hogares que se esperan, unos 200.000 al año. Si se mantiene los actuales niveles de construcción de obra nueva, que son de unas 80.000-100.000 unidades al año, serían insuficientes para cubrir la proyección. En la época del boom inmobiliario se llegaban a terminar 500.000 al año.

Pero la situación se agrava en aquellos territorios donde está previsto que más crezca la población. La Comunidad de Madrid y Cataluña necesitarían 800.000 nuevas viviendas para dar respuesta a la proyección de población que se espera para los próximos 15 años. Según Sociedad de Tasación, entre ambas regiones se concentrará la mitad de la nueva demanda de vivienda que se espera para este periodo.

¿Y cómo se soluciona esta situación? Por un lado, desde la tasadora recuerdan que la falta de mano de obra cualificada es un obstáculo para incrementar los niveles de vivienda a los niveles que se requieren. "Tenemos un problema realmente serio", dice Villanueva.

Pero tampoco lo pone fácil la escasez de suelo disponible para levantar nuevas promociones, que dilata durante lustros la posibilidad de nuevas promociones. "Necesitamos suelo donde se va a concentrar la economía", abunda. En este sentido, Villanueva recuerda el crecimiento experimentado en los últimos tiempos de fórmulas como el coliving o el alquiler asequible.

Por otro lado, subrayan el papel de la industrialización que está poniendo en marcha alguna promotora para impulsar la creación de obra nueva. "Podría ser una de las soluciones. Eso sí, significaría tener un tejido productivo importante en toda la geografía", explica.

En cuanto a las hipotecas, desde Sociedad de Tasación aseguran que la evolución a la baja del Euríbor como indicador adelantado puede apuntar hacia una relajación de la política monetaria del BCE, previsiblemente a partir del segundo semestre de 2024. Esto hace que pueda darse un posible cambio en el balance de la contratación hipotecaria a tipo fijo o a tipo variable.

En todo caso, Villanueva insiste en que lo que necesita el mercado para sostener las compraventas es la combinación de salario y confianza. "Necesitamos un mercado fuerte, con generación de empleo para tener con qué pagar; y una confianza de que la economía va a funcionar y se va a poder pagar la hipoteca", remata.

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