Falta de suelo y un incremento del 12,4% en el precio de la vivienda marcan el sector inmobiliario en 2026, según Servihabitat

El mercado inmobiliario español mantiene una evolución sólida, con el suelo como uno de los grandes protagonistas del actual ciclo inmobiliario ante la escasez de suelo finalista y el crecimiento sostenido de la demanda residencial, según ha destacado Servihabitat en su informe 'Claves del sector inmobiliario en España 2025/2026'.

El estudio señala que la falta de oferta continúa siendo el principal reto del sector, en un contexto marcado por un déficit estructural de vivienda que alcanza las 320.000 unidades acumuladas en los últimos cinco años. Esta situación está impulsando el interés por el suelo en gestión, que gana protagonismo entre promotores e inversores ante la limitada disponibilidad de suelo finalista.

Según Servihabitat, los inversores están dispuestos a asumir mayores plazos y una mayor complejidad administrativa a cambio de rentabilidades superiores. Aunque el 43% de la demanda de suelo se concentra todavía en el centro urbano, el informe apunta a un cambio de tendencia, con una extensión progresiva del interés hacia ciudades medianas y áreas metropolitanas. Esta evolución refleja una mayor diversificación geográfica de las operaciones de suelo y abre nuevas oportunidades en mercados con recorrido de crecimiento.

La necesidad de reposición de producto ha impulsado las operaciones de compraventa de suelo en los últimos tres años. Según el informe, en 2026 la compraventa de suelo alcanzará las 31.000 operaciones, un 7,2% más que el año anterior, mientras que el precio del metro cuadrado de suelo sin edificar subirá un 11,6%.

Borja Goday, CEO de Servihabitat, subraya que “el suelo se ha consolidado como el activo estratégico por excelencia en este ciclo inmobiliario. Sin una gestión eficaz del suelo, no será posible satisfacer la creciente demanda de vivienda ni desbloquear la producción necesaria para equilibrar el mercado”.

En el mercado residencial, la demanda de vivienda se mantiene robusta, mientras que la producción de obra nueva continúa contenida y muy por debajo de las necesidades del mercado. Esta falta de oferta provoca que la compraventa de vivienda de segunda mano siga siendo la opción predominante. En sus previsiones, Servihabitat estima que las compraventas de vivienda alcancen las 777.000 en 2026, un 3,4% más respecto al año anterior.

Ante la falta de oferta y la presión de la demanda, los precios mantienen una tendencia alcista. Después de que 2025 registrara uno de los mayores incrementos recientes en el precio de la vivienda, con una subida del 12,7%, Servihabitat prevé que los precios avancen otro 12,4% en 2026. Las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona, Málaga, Palma, Valencia, Sevilla y Bilbao, son los mercados que acusan con mayor intensidad la subida de precios, mientras que los mercados secundarios y las ciudades medianas presentan un crecimiento más equilibrado.

El mercado del alquiler mantiene igualmente una fuerte tensión por la limitada disponibilidad de oferta, que se ha reducido más de un 35% desde 2020. La renta media mensual de una vivienda de entre 80 y 90 metros cuadrados se sitúa en 1.150 euros, un 7% más que en 2024, aunque con una subida algo menos intensa que en años anteriores. Son siete las comunidades autónomas que se sitúan por encima de los 1.000 euros mensuales de media, lideradas por Madrid, Baleares y Cataluña, que superan los 1.500 euros.

El informe también apunta que el mercado del alquiler residencial se ve afectado por un entorno regulatorio cada vez más restrictivo, lo que condiciona las decisiones de inversión, especialmente en las zonas más tensionadas. Además, la mayor parte del parque de viviendas en alquiler está en manos de pequeños propietarios particulares que, ante la creciente desconfianza, optan en algunos casos por retirar sus inmuebles del mercado arrendador para destinarlos a la venta.

El incremento de los precios y el esfuerzo financiero requerido están limitando la accesibilidad a la vivienda, lo que provoca un retraso en la emancipación y un desplazamiento de la demanda hacia mercados periféricos. Según el informe, la edad media del comprador de vivienda habitual se mantiene alrededor de los 38 años, mientras que la edad media de los demandantes de vivienda de alquiler escala hasta los 34,4 años.

Servihabitat concluye que, ante un mercado inmobiliario con recorrido sólido, la prioridad pasa por generar nueva oferta para satisfacer la demanda y aliviar la presión sobre los precios. Para ello, la colaboración público-privada será clave para desbloquear suelo, impulsar soluciones a medio y largo plazo y contribuir a equilibrar el mercado residencial.