Cíclicamente, fruto de la desmemoria colectiva, la querencia secular a lo conocido y sobre todo gracias a la necesidad de búsqueda de consuelo y protección en tiempos de terremotos bursátiles, la inversión en inmuebles renace con ánimos renovados.

Fenómeno de todo punto normal, pues cualquier españolito medio nos dirá sin despeinarse que de bolsas y empresas ni quiere saber nada y entiende mucho menos, pero que de pisos, ladrillos y promociones inmobiliarias, lo entiende casi todo. Y mucho.

Un conocimiento a todas luces superficial, pero suficiente para sentar cátedra sobre la convicción tanto en haber pagado el mejor precio de compra como en la evolución futura –en precio siempre al alza– del inmueble de turno. Y digo superficial, pues predecir el precio futuro de un piso parece cosa sencilla, pero nada más lejos de la realidad. Su dificultad de valoración futura es muy elevada.

La comparativa con otros pisos de la zona, sus prestaciones y demás no sirven de nada para ello, pues estamos hablando de inversiones en activos a muy largo plazo, afectos a multitud de incertidumbres. Inversiones que a la fuerza deberán tener en cuenta aspectos de evolución económica y demográficos de muy difícil predicción. Aun así, el comprador de un inmueble y con esos pobres rudimentos, tiene claro, clarísimo que su piso, local, garaje, etcétera aumentará de precio en los próximos años con absoluta certeza. Una certidumbre con unos enormes pies de barro a base de intuición y deseos voluntariosos.

Predecir el precio futuro de un piso parece cosa sencilla, pero nada más lejos de la realidad

Todo ello, obviando por supuesto, la caída en picado del precio de los inmuebles desde 2008 y en la convicción cuasi religiosa –vaya usted a saber por qué–  de la imposibilidad que tal cosa pueda volver a repetirse.

Por no hablar de los ojos ciegos y los oídos sordos al pequeño inconveniente que supone, a efectos de pura diversificación, la concentración radical en un solo activo, de un capital que, cuando hablamos de pisos, no suele ser pequeño o al apalancamiento que produce la compra de un inmueble para un inversor medio.

El quid de la fe inquebrantable en los mandamientos de la religión inmobiliaria se hace difícil de explicar, pero podría radicar en la falta de cotización diaria de los activos inmobiliarios en un mercado regulado y público. Si el precio de un inmueble recién comprado empezase a fluctuar a la baja y lo pudiésemos sufrir a tiempo real desde nuestro smartphone, otro gallo nos cantaría.

La angustia existencial y económica de ver cómo se pierde una gruesa fracción del valor de una inversión en tiempo real –en ocasiones de forma abrupta y sostenida durante días o semanas- templa las convicciones del creyente más contumaz en un activo financiero y las sitúa en un plano terrenal. Plano en el que se mueven los antipáticos bonos, las acciones o las divisas más antiguas del lugar con su manía de subir y bajar de precio constantemente y de reducir patrimonios cuando los mercados se emperran en sacar cruz.

El no poder ver cómo el valor de un piso cotiza a la baja -día a día e incluso hora a hora– disipa el estrés, enturbia la memoria y despista las defensas. Ojos que no ven, corazón que ni siente ni padece.

Pero al igual que las acciones, el precio de los inmuebles fluctúa al alza y a la baja y es muy probable que, en un corto espacio de tiempo tras adquirir un piso, éste haya cambiado de precio y lo que es más inquietante, sin ningún motivo especialmente evidente. Que la volatilidad en el precio de un activo no se publique no quiere decir que no exista ni que esté exento de fluctuaciones importantes.

Si los pisos cotizasen en bolsa se desmentiría el mantra de que la inversión en inmuebles garantiza el capital invertido

Llegados a este punto, no se me ocurre mejor vacuna frente a la infalibilidad del refugio inmobiliario que un ejercicio hipotético y a la fuerza virtual, de un mercado cotizado de inmuebles.

Si los pisos cotizasen en bolsa, se pondrían las cosas en su sitio y, de una vez por todas se desmentiría el pesado mantra de que la inversión en inmuebles garantiza el capital invertido, su rentabilidad siempre positiva y que no puede haber mejor inversión posible sobre la faz de la tierra. Personalmente soy de la opinión que los pisos tienen los mismos inconvenientes que los activos clásicos pero que las disimulan mucho mejor. Hay vida más allá de los inmuebles y decir que la inversión inmobiliaria es mejor que la inversión en bolsa, se me antoja una generalización poco sensata.

Además, todos los estudios de muy largo plazo (a nivel mundial) concluyen que la bolsa siempre ha sido un activo más rentable que los inmuebles. Otra cosa es que un gran inversor inmobiliario pueda ganar mucho más que un inversor en bolsa medio. Pero un gran inversor de sellos también podrá ganar mucho dinero con ellos, sin que eso signifique que los sellos son una gran inversión para el inversor medio.

En momentos de crisis extremas o tsunamis de oferta, los pisos podrían llegar a valer casi nada o perder su valor a galope tendido. Ya ha pasado.

Para finalizar, que me perdonen los más entusiastas creyentes en el ladrillo, pero ahí les va este versillo: “Si con el precio de un inmueble no te quieres engañar, ponlo a cotizar”.


Carlos de Fuenmayor es director de Negocio Institucional de Merchbanc