Las cuatro causas del problema de la vivienda

Delante de un portal de Madrid, de Valencia o de Málaga hay cola para ver un piso de alquiler. La gente trae carpetas con nóminas, contratos de trabajo y la última declaración de la renta. Alguno viene con la maleta, por si acaso.

España tiene suelo de sobra, clasificado y sin clasificar. Lo que le falta es suelo que pueda edificarse con seguridad jurídica y en un plazo razonable. Esa carencia tiene cuatro causas, y cada una tiene responsables que salen ganando con ella.

La primera es la ley. Un Plan General de Ordenación Urbana puede anularse entero por un defecto formal en un informe sectorial secundario, sea el de impacto ambiental, el de aguas o el de impacto de género. La jurisprudencia trata el plan como una norma, y un vicio de procedimiento en una norma no se subsana: la hace nula de pleno derecho. Cae el plan y cae con él todo lo aprobado a su amparo. Tramitar un sector urbanizable lleva diez o doce años, y una sentencia puede devolverlo al punto de partida. Ningún promotor, público o privado, financia miles de viviendas sobre un terreno cuya clasificación puede desaparecer por un papel. La reforma que permitiría corregir el defecto sin tumbar el plan lleva años sin salir adelante en el Congreso. Arreglar procedimientos no da votos.

La segunda son las comunidades autónomas. Sus estatutos, al amparo del artículo 148 de la Constitución, les atribuyen la competencia exclusiva en urbanismo y vivienda. El resultado son diecisiete legislaciones distintas, a menudo incompatibles. Cualquier desarrollo necesita una serie de informes sectoriales vinculantes que se emiten por separado. El organismo de aguas no sabe lo que dictaminó el de medio ambiente, y ninguno de los dos ha consultado a la comisión de vías pecuarias. Cada informe tiene su plazo, y los plazos se suman. Mientras tanto, las consejerías publican planes de emancipación juvenil y diagnósticos encuadernados, y sus propias comisiones técnicas tardan años en informar sobre un colector. Cuantos más informes exige una norma, más personal hace falta para emitirlos y más asesorías viven de guiar al promotor entre ellos. La espera da trabajo.

El Gobierno trata la vivienda como beneficencia o como castigo, y ninguna de las dos cosas levanta un edificio. Lo que sí está en su mano es reformar la ley básica del suelo, simplificar la tramitación y dar estabilidad a los contratos "

La tercera son los ayuntamientos. Para un consistorio, el suelo es una fuente de ingresos. Se queda con una parte del aprovechamiento de cada desarrollo, cobra las licencias y cobra la plusvalía municipal. Un alcalde que pusiera en el mercado de una vez cientos de miles de metros cuadrados bajaría el precio del suelo y, con él, el valor del patrimonio municipal. Le conviene soltarlo poco a poco. A eso se suma la lentitud de los servicios técnicos: en muchas ciudades medianas, una licencia de obras tarda entre doce y veinticuatro meses. El técnico que la informa sabe que un error puede costarle una querella por prevaricación urbanística. Si firma deprisa, se arriesga al banquillo. Si firma despacio, no le ocurre nada. Firma despacio.

La cuarta es el Gobierno central. Sus competencias en la materia son limitadas: la legislación básica del suelo, el régimen de los arrendamientos y la financiación. Aun así, es el que más habla del asunto. Ante un problema de oferta, legisla sobre el precio. Pone topes al alquiler en zonas tensionadas, señala en público a los propietarios y anuncia en vísperas electorales decenas de miles de viviendas públicas sobre solares que nadie ha desbrozado. Trata la vivienda como beneficencia o como castigo, y ninguna de las dos cosas levanta un edificio. Lo que sí está en su mano es reformar la ley básica del suelo, simplificar la tramitación y dar estabilidad a los contratos para que entre capital a largo plazo. Nada de eso cabe en una rueda de prensa.

Ninguno de los cuatro actúa por error. Al ayuntamiento, el racionamiento le renta. A la comunidad, cada informe le justifica una plantilla. La ley deja cada plan a merced de una sentencia. Al Gobierno, anunciar le cuesta menos que reformar. Cuando la cola sale en el telediario, cada uno señala a los otros tres.

El que espera en la acera mira a los que tiene delante y los cuenta. Quienes le cierran el paso no están en la cola. Están en las oficinas que cobran tasas, impuestos y sueldos por tramitar lo que él necesita, y que cobran lo mismo si tardan un año que si tardan cinco.