El Banco Central Europeo ha cambiado el rumbo de la política monetaria de la zona euro. En julio, el organismo subió por primera vez en once años los tipos de interés. Un movimiento que repitió en septiembre y en octubre, de una manera más restrictiva. Subir el precio del dinero tiene como objetivo reducir la inflación y una de las consecuencias más directas es el encarecimiento de los préstamos. La concesión de hipotecas se ha ralentizado y también ha hecho que el saldo hipotecario vivo se haya reducido.
A pesar de que la subida de tipos aún no se había producido, en el primer semestre del año se redujo un 1% el saldo hipotecario. La inflación tan elevada desde que comenzó la invasión en Ucrania ya hacía que se pronosticase una subida de tipos y el euríbor, índice al que están referenciadas la mayoría de préstamos variables, comenzaba a subir con fuerza. Por ello, muchos hipotecados comenzaron intentar reducir su saldo hipotecario.
Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), las entidades de depósito que operan en España han declarado conjuntamente una disminución de unos 6.500 millones de euros desde los 631.345 millones de euros observados a junio de 2021 hasta los 624.833 millones contabilizados un año después. Tal y como explican desde la AHE, una evolución atribuible fundamentalmente al segmento de bancos y cajas, cuyo saldo acusó un descenso interanual del ‐1,6%, algo más pronunciado que el del ejercicio previo, aunque desde una perspectiva global la caída fue más moderada. Por su parte, las cooperativas de crédito, con un volumen en valores absolutos claramente inferior, se anotaron un incremento del 4,0%, dando continuidad así a los registros positivos observados en los últimos 12 meses.
La evolución negativa que en términos agregados mostró el balance hipotecario, se entiende que fue el resultado de la evolución desfavorable que mostraron otro tipo de obligaciones garantizadas con hipoteca distintas a la adquisición de vivienda, pues este último segmento de crédito, que representa en torno al 75% de la financiación, marcó hace un año un punto de inflexión en la tendencia descendente que venía registrando, para pasar a registrar tasas de variación positivas desde entonces dentro de un contexto de abultadas amortizaciones.
Por lo que respecta a la concesión de hipotecas, el ritmo se mantiene por segundo ejercicio consecutivo con tasas de actividad positivas tras superar la ralentización que supuso la pandemia. “El endurecimiento de las condiciones de financiación de los préstamos dentro del entorno inflacionista actual no parece hacer mella en los resultados conocidos hasta el momento”, resaltan desde la AHE.
De hecho, el progresivo incremento de los tipos de interés como respuesta a la normalización de la política monetaria podría haber actuado como catalizador, precipitando algunas operaciones de financiación. En total, en los ocho primeros meses del año el volumen otorgado, que ronda los 45.000 millones de euros, supera la producción anual de los últimos diez años, con la excepción del ejercicio de 2021, cuando se formalizaron casi 60.000 millones de euros en hipotecas. Aun así, en términos interanuales, la producción acumulada de 2022 rebasa en un 15% a la observada en el mismo periodo del año anterior.
La Asociación Hipotecaria Española espera que la combinación de una subida prolongada de los tipos de interés y el alza generalizado de los precios podría contribuir a moderar en parte la favorable trayectoria que ha mostrado hasta ahora la actividad hipotecaria. No obstante, desde la asociación también consideran que el ciclo en el que el precio de las viviendas por el momento no ha dado señales de desaceleración.
El contexto de incertidumbre actual “obliga” a las entidades a extremar la prudencia a la hora de conceder financiación, pues “hay que recordar que el incremento del coste de la vida que inevitablemente comporta la coyuntura actual afecta a la renta disponible de las familias, dificultando el acceso a aquellos perfiles crediticios menos solventes que cuentan con una capacidad de endeudamiento menor”.
Con todo, la AHE no espera una fuerte contracción de los niveles de contratación, sino “una moderación tras unos meses de fuerte reactivación”. Esto será así, porque además el mercado hipotecario se nutre en gran medida de perfiles orientados a la vivienda de reposición, “los cuales cuentan generalmente con una situación financiera más sólida”.
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