En pleno boom de precios de la vivienda, cada vez es más frecuente encontrar en los portales inmobiliarios ofertas de viviendas a un importe atractivo para las características del inmueble que se ofrecen. Pero basta con leer la letra pequeña del anuncio para comprobar que solo se vende la nuda propiedad y no el usufructo de la misma. Es la fórmula elegida por el famoso productor José Luis Moreno para vender a través de Idealista por 8,5 millones su mansión de Boadilla del Monte. La condición es que seguirá viviendo en la vivienda que fue asaltada en 2007 hasta que fallezca.

La venta de la nuda propiedad es una fórmula en auge entre los propietarios pensionistas y en edad de jubilación. La modalidad marcó un crecimiento del 11,3% en 2023 frente al año anterior, con 1.845 compraventas, 188 más que en 2022. Así lo recoge la última edición del Anuario Registral Inmobiliario, publicada este miércoles por los Registradores. La cifra es la más elevada desde mediados del año 2014 y alcanza el nivel máximo de los últimos nueve años y medio.

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Porcentualmente, son una muy pequeña parte de las 580.000 transacciones que se realizan anualmente en España. Aunque es un fenómeno en auge. "La compraventa de este derecho está siendo cada vez más común (...) siendo previsible una intensificación con el paso del tiempo. La tendencia es claramente ascendente, siendo previsible una continuidad de este comportamiento a lo largo de los próximos años", recoge el informe.

Detrás del crecimiento de este fenómeno sitúan al alargamiento de la esperanza de vida. Aseguran que a partir de que acaba la vida laboral activa, pueden crecer crecen las necesidades de recursos económicos mientras se produce una posible merma de la percepción económica. Estos factores, añaden, "pueden exigir recurrir al activo que normalmente mayor valor tiene en el patrimonio familiar, como suele ser la vivienda".

De esa forma, el vendedor rentabiliza su activo. "Permite a personas mayores sin descendencia mejorar su calidad de vida con un complemento a su pensión", explica Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario Pisos.com.

"La nuda propiedad se ha puesto de moda últimamente. Sería algo parecido a la hipoteca inversa, pero aquí recibes automáticamente todo el dinero y dejas de ser el propietario", añade Ricard Garriga, CEO de la plataforma digital Trioteca. Los compradores que acceden a este tipo de producto normalmente lo hacen -detalla- con hipotecas concedidas por el 60% del valor del activo.

Las ventajas para el comprador de esta modalidad de compraventa pasan por conseguir el inmueble a un precio más bajo que el que habitualmente tendría en el mercado si incluyese el usufructo. El precio medio de la vivienda ha registrado un incremento anual del 1%, alcanzando un importe medio de 1.963 €/m², nivel máximo desde 2008. "Son viviendas a las que probablemente en otras condiciones el comprador no podría permitirse", explica Font. Además, ofrece una rentabilidad a medio-largo plazo, ya sea para habitarla o para venderla. Con el paso de los años, el valor de la vivienda irá creciendo.

Según Sociedad de Tasación, la venta de la nuda propiedad puede llegar a reportar al vendedor más de un 60% del valor de tasación de la vivienda. Aunque ello dependerá de su edad, del valor del inmueble y de su ubicación. También influye el número de usufructuarios (matrimonio, o pareja, o una persona sola) y su estado de salud.

"En general, el importe será mayor a mayor edad, al considerarse que disfrutará menos tiempo del usufructo, así como si se trata de una persona sola. Por ejemplo, una persona sola, de 65 años podría recibir un 65%-70% del valor de tasación; mientras que si tiene 95 años recibiría en torno al 95% de su valor", explican desde la tasadora.

Diferencias en función de la provincia

La estadística de los Registradores refleja que territorialmente, se ha registrado un claro predominio de los incrementos entre las Comunidades Autónomas, con crecimientos anuales en trece de ellas, frente a los descensos en solo cuatro. A la cabeza se sitúan la Comunidad Valenciana (461), Andalucía (321), Comunidad de Madrid (263), Cataluña (212) y Canarias (138).

La provincia en la que se encuentre el inmueble es determinante sobre el precio. Desde Grupo Tecnitasa calculan que para un inmueble de 348.000 euros en Madrid, una persona de 65 años podría obtener hasta 270.000 euros (77,59% del valor original del inmueble) mientras que, si su edad fuera de 95 años, obtendría 333.200 euros (95,75%).

En Barcelona, por un inmueble de 301.000 euros, un propietario de 65 años obtendría un máximo de 232.400 euros (77,21%) y 287.900 euros si tuviera 95 (95,65% del valor). Por contra, en ciudades con menos demanda inmobiliaria como el caso de Zamora, por ejemplo, el porcentaje que percibe una persona de 65 años por la venta de la nuda propiedad de una vivienda de 94.000 euros es de 60.600 euros (64,47%) y de 87.600 euros si cuenta con 95 años (93,19%).

La fórmula de la nuda propiedad tiene sus peculiaridades. Los vendedores asumen los gastos ordinarios de suministro como luz, agua y el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Los compradores se deben hacer cargo del pago de resto de los gastos relacionados con la propiedad. Ambos comparten, eso sí, los gastos del seguro de la vivienda. Los primeros por el contenido y la responsabilidad civil mientras que los segundos, por el continente.