En estos difíciles días, todo se nos ha dado la vuelta. Todo lo estable parece derrumbarse y nos obliga a reinventarnos a marchas forzadas para hacer que nuestra nueva realidad sea lo más parecida posible a la anterior. Pero el Covid-19 lo ha cambiado todo, al menos temporalmente. En el ámbito laboral, hemos realizado un simulacro real de teletrabajo, sin preaviso. En días, horas, la mayoría de las empresas de este país han realizado un gran esfuerzo para adaptar sus modelos de trabajo a esta fórmula a distancia que sólo algunas compañías ya utilizaban, aunque de manera parcial.

Y en este contexto de absoluta excepcionalidad, de paralización de la actividad económica y social, se aprueba Madrid Nuevo Norte, una de las operaciones urbanísticas de mayor envergadura en nuestro país, que lleva casi 25 años dando vueltas. Paradójico, al menos. El proyecto es heredero de aquél que el Plan General de Madrid de 1997 denominó «Prolongación de la Castellana», precisamente porque uno de sus objetivos era extender la Castellana hasta la M-40.

El desarrollo y ejecución se confió a un Consorcio Urbanístico en el que inicialmente participaron las tres Administraciones Públicas implicadas (Ministerio de Fomento, Comunidad de Madrid y Ayuntamiento de Madrid). Con posterioridad se incorporaron Renfe (ahora Adif), como propietaria mayoritarias de los terrenos y Duch (ahora DCN), una compañía participada por el BBVA y la constructora San José, que había resultado adjudicataria de los derechos urbanísticos de Renfe, en virtud de un concurso convocado por esta última.

Un nuevo modelo de ciudad

El ámbito debía desarrollarse mediante un Plan Parcial de Reforma Interior que fue aprobado en el año 2011 y objeto de impugnación y posterior anulación por los Tribunales. DCN, encargada de la gestión, con el objetivo del cumplimiento de las resoluciones judiciales, la normativa ambiental nueva y las condiciones económicas, presentó un nuevo proyecto que suponía una completa reconsideración y alteración de los parámetros urbanísticos, proponiendo un nuevo modelo de ciudad, para un ámbito, con una superficie de 3.114.336 metros cuadrados y una edificabilidad bruta de 1,05 m² edificables/m² superficie: 3.270.052,80 m²e, donde primaba el uso residencial (1,7 millones de m²e) sobre el terciario-oficina, (1,4 millones de m²e).

Pese a su aprobación inicial en el año 2015 por el Ayuntamiento, el nuevo equipo de gobierno municipal liderado por Manuela Carmena decidió en el año 2016 no continuar con la tramitación de este proyecto, lo que generó una profunda oposición de DCN, la Comunidad de Madrid y el Ministerio de Fomento, entre otros, dando lugar a ocho procedimientos judiciales ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que actualmente están en suspenso.

El Ayuntamiento inició, entonces, un proceso participativo con los principales afectados con la idea de reconsiderar totalmente el proyecto y el modelo urbanístico para lo que trabajó intensamente con DCN en la Modificación Puntual del Plan General denominada «Madrid Nuevo Norte», aprobada inicialmente en septiembre de 2018.

El objeto ya no es prolongar la Castellana hasta la M-40 sino el desarrollo de actividades económicas en el final del eje Castellana y una nueva Estación de Chamartín, en los ámbitos al sur de la M-30, y la ordenación de terrenos que hoy en día están en una pésima situación uniendo los barrios de Las Tablas y Fuencarral, y creando una reserva de suelo para casi 10.500 viviendas, en los ámbitos al norte de la M-30.

No cabe duda de que este nuevo proyecto es fruto del diálogo y el consenso

No cabe duda de que este nuevo proyecto es fruto del diálogo y el consenso entre el Ayuntamiento de Madrid, la Comunidad de Madrid, el Ministerio de Fomento (Adif y Renfe) y DCN, y ha contado con la participación de los vecinos, agentes sociales y económicos y otras administraciones implicadas. Eso ha sido clave en el proceso y es digno de resaltar por lo inusual.

El proyecto que hoy ha tenido su aprobación definitiva por la Comunidad de Madrid es un proyecto muy diferente anterior. Y lo es, desde el punto de vista de su futura gestión, ya que ahora se crean cuatro ámbitos de actuación urbanística independientes entre sí en lugar de uno solo, si bien deberán coordinarse y contribuir en la ejecución de infraestructuras comunes.

Los cuatro ámbitos, «Estación de Chamartín«, constituido por la propia estación ferroviaria; «Centro de Negocios Chamartín», principalmente destinado a usos de oficina; «Malmea-San Roque-Tres Olivos», destinado principalmente a uso residencial; y «Las Tablas Oeste», mezclando ambos usos, darán lugar a cuatro diferentes Juntas de Compensación. Esto facilitará la gestión urbanística y redundará en un reparto más equitativos de las cargas urbanísticas que deberán soportar los propietarios de suelo.

Pero también es diferente por sus parámetros urbanísticos. Se reduce la superficie de suelo a algo más de 2,3 millones de metros cuadrados, al sacar del ámbito el suelo de una gran parte de la infraestructura ferroviaria, las vías del tren, y el nudo de la M-30. La edificabilidad total del ámbito es ahora de 2.657.313 m², en los que predomina el uso de oficinas, en concreto 1.505.659 m² y en el resto de suelo edificable serán construidas 10.474 viviendas, de las cuales un 20% serán viviendas sujetas a algún tipo de limitación en el precio.

El desarrollo permitirá, a su vez, la ejecución de importantes infraestructuras de la red de Metro y, por supuesto, la remodelación total de la vieja Estación de Chamartín, así como numerosos espacios verdes  y otras dotaciones públicas.

La envergadura de Madrid Nuevo Norte lo hace un proyecto único y una gran oportunidad para dar un impulso económico a nuestro país

Las cifras del proyecto son extraordinarias. Las previsiones de venta del producto inmobiliario, 140.000 millones de euros o, por ejemplo, la creación de 250.000 puestos de trabajo directos e indirectos durante la ejecución total del proyecto e ingresos fiscales por importe de 3,8 millones de euros. La envergadura de Madrid Nuevo Norte lo hace un proyecto único y una gran oportunidad para dar un impulso económico a nuestro país, que será muy bienvenido cuando volvamos a recuperar la normalidad.

Ahora bien, existen muchas incógnitas sobre cómo será la vuelta a la normalidad y una de ellas es, sin duda, si esa vuelta a la normalidad cambiará la formas de trabajar tradicionales y con ello las necesidades de los espacios que demandarán las compañías para ejercer su actividad.

El teletrabajo que hoy estamos haciendo podría consolidarse en el futuro si las empresas corroboran que los equipos funcionan en remoto y la productividad no disminuye. Además, se aprovecha el tiempo dedicado a los traslados de casa al trabajo, conciliando mejor, se reduce el gasto en trasporte y, sobretodo, alcanzamos niveles más saludables de contaminación en nuestras ciudades.

Es cierto que las empresas mantendrán sedes físicas que las identifiquen y los equipos necesitan compartir espacios para favorecer la cohesión, al menos de vez en cuando. Pero estoy convencido de que se plantearán si necesitan realmente todo el espacio que actualmente tienen.

Los pilares de Madrid Nuevo Norte son los espacios de oficinas y no sería descabellado pensar que puedan estar sobredimensionados si se produjera un contexto como el que he señalado.

El hecho de que gran parte de la Modificación Puntual ahora aprobada tenga incorporada la ordenación pormenorizada, es decir que tenga perfectamente definidos el régimen de usos e intensidades, acelera el proceso de gestión pero también encorseta si no establece un régimen de usos compatibles o alternativos lo suficientemente amplio que otorgue una mayor flexibilidad para adaptar la oferta a la cada vez más cambiante demanda. Y este no ha sido uno de los objetivos perseguidos.


Antonio Ñudi es socio del Área Derecho Público y Regulatorio de Andersen Tax & Legal