La vivienda que nadie tiene la culpa de no construir

Los terrenos militares de Campamento, en el suroeste de Madrid, llevan un cuarto de siglo esperando convertirse en barrio. El primer acuerdo para desarrollarlos se firmó en 2001; el Tribunal Supremo anuló el planeamiento en 2012; el Gobierno calificó la operación de inviable en 2013; en enero de este año el presidente del Gobierno viajó hasta allí para anunciar su desbloqueo, y las 10.700 viviendas prometidas siguen sin construirse. Madrid Nuevo Norte, la antigua Operación Chamartín, se ideó en 1991 y necesitó más de tres décadas de modificaciones, negociaciones y recursos antes de que entraran las primeras máquinas.

En ninguno de los dos casos faltó terreno, proyecto, dinero o compradores. Cuando un desarrollo se atasca, el Estado señala a las comunidades autónomas, que recuerdan las competencias municipales; los ayuntamientos invocan la legislación autonómica y los informes sectoriales; y cuando por fin intervienen los tribunales, un defecto de procedimiento puede obligar a revisar años de trabajo. En cada punto del recorrido hay alguien que puede explicar, con impecable fundamento jurídico, por qué la llave no obra en su poder.

Mientras esos expedientes envejecen, generaciones enteras han pasado de buscar su primera vivienda a preguntarse si sus hijos conseguirán comprar la suya.

No hay fatalidad geográfica. España tiene territorio, constructoras, capacidad técnica y capital. Lo que no logra producir, en cantidad suficiente y donde se necesita, es suelo urbanizado y jurídicamente disponible. Y eso depende, en buena medida, de quién manda en cada paso del proceso.

El Gobierno central no decide dónde se levanta cada edificio, pero fija buena parte de las reglas que condicionan su existencia

El Gobierno central no decide dónde se levanta cada edificio, pero fija buena parte de las reglas que condicionan su existencia: la legislación estatal del suelo, la regulación de los arrendamientos, el marco procesal. La fragilidad de los planes urbanísticos ante ciertos defectos de tramitación ha convertido el planeamiento en una actividad de riesgo jurídico elevado, y sigue pendiente una reforma que permita subsanar irregularidades sin arrasar años de planificación. Entretanto, el legislador ha dedicado considerable energía a regular el precio de las viviendas existentes y bastante menos a facilitar que aparezcan otras nuevas.

Las comunidades autónomas tampoco salen indemnes. Durante décadas, buena parte de la vivienda protegida se destinó a la venta y acabó, tras su descalificación, en el mercado libre: con recursos públicos se enriquecieron patrimonios privados y no se consolidó un parque suficiente de alquiler asequible y permanente. Hoy se descubre, con cierta sorpresa institucional, que faltan las viviendas públicas que nadie se ocupó de conservar.

En los ayuntamientos el problema se hace tangible. Son decisivos en el planeamiento, la gestión urbanística y las licencias, aunque actúen bajo legislación autonómica y múltiples condicionantes sectoriales. Y tienen un problema de origen: el municipio necesita viviendas para quienes todavía no viven en él, pero sus gobernantes responden ante quienes ya residen. Los futuros vecinos no votan; los actuales sí, y pueden entender que un nuevo desarrollo les perjudicará en tráfico, servicios o en el valor de sus propiedades.

Se suma la fiscalidad. La construcción y las transmisiones inmobiliarias nutren las arcas de varias administraciones, y no todos los ayuntamientos tienen interés en frenar la edificación. Pero el sistema combina incentivos recaudatorios, costes políticos y procedimientos cuya complejidad rara vez padecen quienes los administran. El resultado es una maquinaria bien engrasada para explicar sus retrasos.

Mientras tanto, la población crece, los hogares se multiplican y la oferta no responde con la rapidez necesaria. La regulación del alquiler puede amparar a determinados inquilinos, pero sus efectos sobre la oferta y los incentivos no desaparecen por negarlos. Proteger a las familias vulnerables es una obligación pública; hacer del propietario particular el sustituto permanente de esa obligación es otra decisión política.

Repartir porcentajes de culpa es un ejercicio estéril, porque hemos levantado un sistema en el que la responsabilidad se diluye al repartirla. Cada poder conserva su capacidad de impedir; ninguno asume la obligación de hacer posible. Un país necesitado de casas dispone de una organización administrativa admirable para justificar que no se construyan. Y todos sus responsables pueden demostrar que han cumplido la ley.