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El apetito de los fondos por los hoteles españoles dispara la inversión a niveles precovid

Este año han cambiado ya de manos unos 90 hoteles en España y sigue habiendo operaciones de calado en curso que podrían cerrarse antes de que acabe 2021

Imagen de la terraza del NH Collection Barcelona Gran Hotel Calderón.

Imagen de la terraza del NH Collection Barcelona Gran Hotel Calderón. NH Hotels

La fiebre inversora que se vive en el sector hotelero español permitirá alcanzar este 2021 los niveles de compraventa previos a la pandemia. Las consultoras inmobiliarias especializadas creen que el año terminará con un volumen similar o superior al registrado en 2019. Tras un primer semestre marcado por grandes operaciones, aún se están negociando importantes transacciones para lo que queda de 2021.

Aunque el nivel de inversión cerró en 2020 por debajo de los 1.000 millones debido a la incertidumbre asociada a la pandemia, el apetito de los inversores se comenzó a recuperar a medida que avanzaba el nivel de vacunación y se relajaban las restricciones.

Y aunque históricamente las transacciones en el mercado español acostumbraban a darse entre las propias cadenas, ahora España se ha situado como un destino preferente para los fondos de inversión internacionales, que han aprovechado la coyuntura para hacerse con diversos activos principalmente de gran tamaño. Representan aproximadamente el 65% de lo invertido.

Desde el comienzo de la pandemia, se ha levantado un gran volumen de capital para invertir exclusivamente en hoteles y se han creado varios vehículos para este segmento. Entre ellos, la joint venture del Banco Santander con Signal Capital; el fondo Atalaya creado por la andorrana AndBank; la alianza entre FREO y Oaktree o la de Bain Capital con Stoneweg.

Y en un escenario donde las ayudas públicas al sector no terminan de llegar, las cadenas han tenido que recurrir a la venta de activos para conseguir liquidez. «Al estar cerrados tanto tiempo, algunas cadenas han tenido que prescindir de algunos de ellos para poder hacer sobrevivir al resto», explica Miquel Laborde, de la consultora Laborde Marcet.

Según esta compañía de Barcelona que gestiona patrimonio e inversiones inmobiliarias, el activo más buscado es un hotel de más de 80 habitaciones con precios que oscilan entre los 200.000 y los 600.000 euros por habitación-dependiendo su ubicación-, lo que supone un desembolso de entre 15 y 50 millones de euros.

Pero frente a los grandes descuentos que se esperaban al comienzo de la crisis sanitaria, lo cierto es que las rebajas han quedado por debajo de las expectativas iniciales. El impacto negativo de la crisis en la economía queda compensado con el aumento de la demanda. Sin embargo, se han puesto en el mercado activos que nunca habrían salido a la venta de no ser por la coyuntura provocada por la covid-19. «Más que poder comprar con grandes descuentos, lo que está ocurriendo es que se están pudiendo comprar hoteles que en otro momento hubiera sido impensable», explica Laura Hernando, Managing Director del departamento de hoteles de Colliers.

Pero tras varias operaciones de gran envergadura, la fiebre inversora sigue activa. En el primer mes del verano se superaron las cifras de todo primer semestre y ha sido uno de los mejores que se recuerdan en los últimos años. «Sólo en julio se superaron los 1.200 millones de euros y hoy estamos cerca de 2.300 millones de euros de inversión global. Eso hará que al cierre de 2021, el nivel de transacción se sitúe por encima de 2019», dice Hernando.

Javier Bravo, Head of Hotels & Hospitality de la consultora inmobiliaria Catella, también coincide con estas previsiones. «Actualmente existe un gran volumen de oportunidades en el mercado. Por el pipeline que conocemos, podemos asegurar que se está negociando un gran volumen de inversión y podríamos cerrar el año en torno a los 2.500 millones».

No en vano, más de la mitad de la inversión realizada hasta ahora en hoteles corresponde a cinco grandes operaciones: la venta de la cartera de cuatro hoteles de Selenta (440 millones), ocho hoteles de Meliá (107 millones), el Hotel Edition Madrid (205 millones), el Barcelona Gran Hotel Calderón (125,5 millones) y el Hesperia Presidente (125 millones). Entre los compradores, Brookfield, Atom, Lasalle o APG.

También en vacacional

A pesar de que los fondos tradicionalmente se centraban en el segmento urbano español, ahora también se están decantando por el vacacional. El consenso del mercado es que este segundo segmento será el que antes conseguirá la plena recuperación de la actividad. En ambos casos, eso sí, la atención se centra en hoteles situados en ubicaciones ‘prime’.

Por zonas, los mejores emplazamientos de Madrid y Barcelona se llevan la palma. Sin embargo, también despiertan el interés inversor capitales como San Sebastián, Valencia, Málaga y Bilbao. Y en el segmento vacacional, la atención se centra en zonas muy bien situadas de Baleares, Canarias y la Costa del Sol. «El resto de destinos poseen muchos activos a la venta pero no son los que están registrando tanto interés como los otros lugares más consolidados», explica Bravo.

Donde sí se ha dado un mayor volumen de rebajas respecto al valor previo de los activos antes de la crisis del coronavirus es en destinos secundarios o vacacionales no tan consolidados. Por ejemplo, en hoteles que no están en primera línea o que necesitan reforma.

En cualquier caso, los expertos reconocen que ha habido una cierta moderación general de los precios respecto a años anteriores. «Hace cuatro años los precios por habitación estaban absolutamente desfasados y ha habido una corrección hacia un mercado más coherente», concluye Laborde. Sin embargo, cree que a partir de ahora volverán a subir aunque sin llegar a aquellas cotas.

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