Economía | Vivienda

Los precios de la vivienda se estabilizarán sin síntomas de sobrecalentamiento

Los expertos de Bankinter pronostican una subida de precio del 1%, estabilizado por el mayor coste de financiación y por la inflación que permite ahorrar menos

Cartel de una promotora de vivienda en Madrid.

Cartel de una promotora de vivienda en Madrid. EP

Los analistas de Bankinter prevén que los precios de la vivienda tenderán a estabilizarse en este 2022, pero no ven una corrección significativa porque no hay un sobrecalentamiento. Los expertos prevén que las transacciones inmobiliarias caerán ligeramente en 2022, después de llegar a niveles de 2007, y pronostican una estabilización en 2023.

Así, desde el departamento de análisis de Bankinter explican en su informe sobre el mercado inmobiliario que el precio de la vivienda subirá un 1% tanto en 2022 como en 2023, después de un incremento del 6,4% en 2021. Una de las causas de esta estabilización de los precios, según los analistas, es por el mayor coste de financiación, ya que el euríbor a 12 meses está ya en el 0,25%, “que implica un incremento en costes de financiación de unos 75 puntos básicos, con respecto a diciembre de 2021”.

El departamento de análisis de la entidad insiste en que no ven síntomas de sobrecalentamiento que hagan prever una corrección significativa en los precios. No obstante, ven que la tasa de esfuerzo (la cantidad media de años que una familia tardará en pagar un piso si se destina toda su renta a esta tarea) aumentará al 35% en 2022 por los mayores costes de financiación, pero son niveles próximos a la media histórica y muy cercanos al 33% de diciembre de 2021.

Y es que los expertos no ven excesos por el lado de la financiación. Aunque el Loan to value medio de las hipotecas (el porcentaje de préstamo que conceden en relación al precio de la vivienda) se encuentra en niveles elevados (65%), favorecido por unos bajos costes de financiación, el número de hipotecas que superan el 80% de LTV es inferior al 10%, niveles mínimos de 20 años. Además, más de la mitad de las hipotecas se han firmado en los últimos años son a tipo fijo, lo que reducirá los daños de las fluctuaciones del euríbor.

Otro factor que frenará la escalada de precios de vivienda es la menor tasa de ahorro, como consecuencia de la elevada inflación, sobre todo en bienes de consumo básico, como energía y alimentación. “Si bien, este impacto, se verá temporalmente amortiguado por el mayor ahorro acumulado durante los años de pandemia”, apuntan en el informe.

También consideran que no hay sobrecalentamiento porque hay un equilibrio entre oferta y demanda. Los expertos de Bankinter estiman una demanda estructural de unas 100.000 unidades al año (70.000 por creación de hogares y 30.000 por demanda extranjera). Por el lado de la oferta, las viviendas iniciadas se encuentran ya en un nivel similar (100.000 en 2021), y “prevemos que supere incluso ese nivel en 2022 y 2023 para cubrir el déficit de oferta de los últimos años”.

La única sobrevaloración que aprecian es en relación con los salarios, ya que se sitúa ligeramente por encima del 5%. La relación entre precios de vivienda e ingresos familiares medios se encuentra en 8,3x, ligeramente por encima de la media histórica (20 años) de 7,3x, según datos del Banco de España. “Si bien, estimamos que se ajustará de forma natural en los próximos años, por mayor incremento de la Renta Bruta Disponible de los Hogares (+3% en 2022 y +2% en 2023) que de los precios de vivienda”.

La actividad inmobiliaria se enfriará

Por otro lado, los analistas de Bankinter creen que la actividad inmobiliaria se enfriará tras alcanzar niveles máximos de 15 años. Las transacciones de vivienda alcanzaron en 2021 las 566.000 unidades, niveles máximos desde 2007. “Estimamos cierto enfriamiento en 2022 (una caída del 5%), aunque probablemente seguirá por encima de su tendencia de largo plazo (500.000)”, apuntan.

Asimismo, consideran que la demanda nacional continúa sólida y preven un fuerte desembalsamiento de la demanda extranjera, tras 2 años de parón por el virus. A partir de 2023, “prevemos que tienda a estabilizarse en torno a 500.000 transacciones, nivel que consideramos sostenible a medio plazo, y cuya composición debería ser de 100.000 transacciones de vivienda nueva y 400.000 de segunda mano”.

Los expertos apuntan a que los precios del suelo deberían tender a estabilizarse, al igual que los de vivienda en 2022, tras incrementarse un 13% en 2021. “El fuerte incremento de costes de construcción llevará a las principales promotoras a extremar la prudencia en compras de suelo con el objetivo de proteger sus márgenes a futuro”, concluye el análisis de Bankinter.

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