La vivienda, refugio en tiempos de crisis: más hipotecas pese al repunte del 6% del precio

El Banco de España afirma que el mercado de la vivienda en España no presenta ningún síntoma de deterioro ni hay que poner en marcha medidas macroprudenciales. Sin embargo, sí que ha constatado una “pequeña” sobrevaloración de los precios de la vivienda, sin llegar a ser preocupante. De momento, el organismo cree que la sobrevaloración es reducida, pero que hay que prestar atención al comportamiento a futuro del mercado inmobiliario.

El informe apunta que algunos indicadores sobre desequilibrio en el mercado inmobiliario venían mostrando algunas señales leves de sobrevaloración desde el inicio de 2020, que se han incrementado ligeramente en 2021. Ángel Estrada, director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución del BdE, ha explicado que una parte del encarecimiento de materiales está teniendo reflejo en precios vivienda. No obstante, desde el Banco de España reiteran que todavía no se aprecia una acumulación de riesgo sistémico, aunque sí apela a monitorizar el mercado "con atención”.

Además, según el informe, el crecimiento del crédito hipotecario nuevo en España fue especialmente significativo en 2021, con tasas de crecimiento interanuales superiores al 40% en la parte final del año. Sin embargo, el organismo apunta a que, debido a los niveles reducidos de los que partía, la ratio del flujo anual de crédito nuevo sobre el PIB se mantiene alineada con la del resto de los países del área del euro en los que la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) no ha encontrado desequilibrios inmobiliarios sistémicos.

El volumen de nuevo crédito hipotecario residencial se mantuvo en el segundo semestre de 2021 en torno a los niveles de la primera parte del año, que son los más elevados desde 2010. En este contexto, el saldo de este crédito continuó creciendo, mostrando en el cuarto trimestre de 2021 una tasa de variación interanual del 1,2%, la más alta desde principios de 2011. El crédito hipotecario nuevo de 2021 se situó en el entorno de los 14.000 millones de euros.

A pesar del aumento de concesión del crédito hipotecario, Ángel Estrada asegura que las hipotecas se siguen aprobando con unas condiciones sanas y muy prudentes y añade que “no se están relajando”. El Banco de España indica en el informe que no hay señales de la aplicación de criterios de concesión laxos en los créditos, pero la posibilidad de una cierta transmisión de los efectos de los desequilibrios inmobiliarios dentro del área del euro supone una "fuente de riesgo relevante" para el sector bancario español, y es necesario evaluar cuidadosamente la disposición de los recursos de absorción de pérdidas suficientes.

La mayoría de los países de la zona euro ha incrementado ligeramente la ratio del saldo total de crédito hipotecario sobre el PIB desde el inicio de la pandemia. Pero, tal y como ha puntualizado Estrada, hay que distinguir entre los países cuya ratio ha aumentado como resultado de la acumulación de deuda, y aquellos en los que este aumento se debe principalmente al retroceso del PIB generado por la pandemia, como es el caso de España.
No obstante, el Banco de España explica que un incremento del endeudamiento supone una vulnerabilidad en ambos casos, ya que puede dificultar el pago de las obligaciones hipotecarias si se produce una perturbación adversa, en particular en los países que ya contaban con un nivel de deuda alto antes de la pandemia.

Estrada explica que hay que ver cómo es la evolución del mercado inmobiliario, del que habrá que estar vigilante, pero recuerda que cuando vienen periodos de incertidumbre económica, y este con la guerra como protagonista lo es, la vivienda “siempre se ha visto como un activo refugio” en España. De hecho, asegura que la gente se sale de inversiones bursátiles y se va a la vivienda. Sin embargo, matiza que la elevada inflación hace que la renta de los hogares sea menor, aunque añade que hay ahorro por la pandemia que podría destinarse a vivienda. “Hay que esperar a ver la evolución”, puntualiza.

También afectará al mercado inmobiliario el posible endurecimiento de condiciones financieras, que vendrá por la subida de tipos antes de que finalice el año. Un mercado que tendrá su evolución también por la comercialización de las hipotecas según su tipo de interés. El informe muestra que durante el pasado año, el tipo de interés de las nuevas hipotecas residenciales a tipo fijo, que representan actualmente el grueso de la nueva financiación hipotecaria, continuó reduciéndose hasta converger con el de las operaciones a tipo variable, que se situó, en promedio, en torno al 2% a finales de año.

Este movimiento ha venido acompañado, además, de una disminución de los diferenciales frente al tipo de interés libre de riesgo de los préstamos a tipo fijo. En un contexto de mayor peso de las hipotecas a tipo fijo en la nueva financiación y de caída de los diferenciales, el riesgo de un aumento de los tipos de interés para las entidades financieras asociado a un eventual endurecimiento de la política monetaria adquiere más relevancia, aunque su severidad dependerá de la medida en que estas tengan cubierta su exposición a este riesgo, concluye el BdE.

La compraventa, a niveles de 2008

Según el informe del Banco de España, las compraventas de vivienda se mantuvieron en el segundo semestre de 2021 en torno a las mismas cifras de la primera mitad de año, y representan los registros más altos desde principios de 2008 (inicio de la crisis financiera), mientras que la oferta ha avanzado en menor medida, desarrollos que se habrían extendido en los comienzos del presente año.

En el conjunto de 2021, las transacciones de vivienda se situaron un 18% por encima de los niveles de 2019, mientras que la iniciación de viviendas solo fue un 1% más elevada que la registrada entonces. Asimismo, entre enero y febrero del año en curso, las compraventas se mantenían más del 18% por encima de su volumen en idéntico periodo de 2019, mientras que la iniciación de viviendas arrancó 2022 un 4% por debajo de su nivel a comienzos de 2019.

El organismo señala que este fuerte impulso de la demanda de vivienda se debe, entre otros aspectos, a la mejora del contexto económico y epidemiológico, las favorables condiciones financieras, la materialización de decisiones de compra pospuestas con la aparición de la pandemia y los cambios en las preferencias de las familias generados a raíz de la misma, como una mayor demanda de vivienda unifamiliar frente a la colectiva, o su desplazamiento hacia la periferia de las grandes ciudades.