Las compraventas de vivienda caen tras el auge de los tipos de interés y los precios de los alquileres tradicionales no paran de crecer mientras la oferta se contrae. En medio de ese escenario, España está liderando en Europa el crecimiento de lo que se conoce en el sector inmobiliario como flex living. Se trata de una modalidad de menos de un año que no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), porque se sitúa sobre suelos terciarios bajo la fórmula de hospedaje.

En concreto, Madrid "es la que tira del carro", explica Juan Manuel Pardo, director de residencial de JLL. Acumula la mayor parte de la oferta actual con 6.631 camas en stock (el 58,5 % del total en España) y cerca de 16.000 en proyecto, según un informe de la consultora inmobiliaria presentado este miércoles en Madrid. Le siguen a mucha distancia Barcelona (2.200 camas) y Valencia (con 1.100 pisos ya en funcionamiento y otros 882 más por llegar). Otras ciudades como Málaga, Alicante o San Sebastián "ya están atrayendo inversión directa".

El crecimiento del sector está despertando el interés de los inversores, que han decidido diversificar su portfolio en los últimos años sumando este tipo de activos a sus carteras, con una demanda creciente en núcleos de población donde el acceso a la vivienda cada vez es más complicado y en los que los contratos de arrendamiento son cada vez más rígidos. Desde 2019, el sector ha acumulado 560 millones de euros en inversión, un 25 % en 2023.

"El problema de vivienda hace que mucha gente utilice estos alojamientos para duraciones medias", abunda Pardo. Especialmente, trabajadores con ingresos regulares. La nota que distingue a esta modalidad de otros sectores tradicionales como la vivienda en alquiler o los hoteles reside en la posibilidad de ofrecer dentro del mismo activo inmobiliario estancias cortas, medias y largas. La mayoría de los proyectos son nuevos desarrollos que se sitúan en entornos urbanos como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla, Alicante, Palma, Zaragoza o Bilbao, con amplias zonas comunes y más de 150 camas.

En cuanto a los precios respecto al alquiler tradicional, "la idea es que te cueste parecido o algo más, pero con todos los servicios incluidos", precisa Pardo. Por ejemplo, con suministros como agua, luz o energía integrados en la mensualidad. "Puede haber un desequilibrio en la corta estancia, pero en general se mueve en números muy parecidos y a veces sale mejor", abunda.

Madrid supera a Barcelona

En Madrid, la mayor parte de la oferta actual se encuentra ubicada dentro de la M-30 y está dirigida hacia la corta estancia. Destacan operadores como Urban Campus, Dovevivo o Smart Rental. Los futuros desarrollos se están proyectando sobre suelo terciario fuera del centro y son más grandes. Entre ellos figuran Be Casa, Node o The Flexy Living.

Por su parte, el informe de JLL refleja que Barcelona cuenta con una presencia importante de operadores como Cotown, Caterina, Habyt o Ukio, que principalmente operan apartamentos en el centro de la ciudad. En cuanto a la oferta futura, hay ya desarrollos en Hospitalet de Llobregat o en los alrededores de la ciudad condal.

Con las tendencias demográficas actuales, en los próximos 15 años España ganará más de cuatro millones de habitantes hasta superar los 51 millones de personas en 2037. Y el mayor incremento de población será en las principales provincias, donde se ubicará la mayor parte de la población de 25 a 59 años. En los próximos tres lustros, ésta llegará al 45% de la población total.

Caen las compraventas y sube el precio de los alquileres

Ahora mismo hay factores clave que dificultan el acceso a la vivienda. Por ejemplo, el ahorro necesario para pagar la entrada de la hipoteca. La media está en 11,5 años para acumular lo necesario para hacer frente al pago. Pero en grandes ciudades como San Sebastián, ese indicador está muy por encima de la media (21,2 años), seguida de Palma y Málaga con 20,9 y 16,8 años, respectivamente.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la cifra de compraventas de viviendas en el primer trimestre de 2024 descendió un 5,6% en la tasa interanual. Y ante la dificultad para acceder a una vivienda en propiedad, se produce una creciente demanda de vivienda en alquiler que se enfrenta a la escasez de inmuebles disponibles para arrendar en las zonas urbanas más demandadas.

Esto genera una brecha entre la oferta y la demanda que está provocando, junto a otros factores, un aumento sostenido de los precios de alquiler en las principales ciudades españolas. Durante el último año fue del 13,2%. Pero hay localidades como Valencia que registran alzas del 19,9% en el último año, seguida de Madrid (+18,7%), Málaga (+15,4%) y Barcelona (+13,8%).

Más hogares unipersonales

La demanda de flex living se ve impulsada también por el crecimiento de los hogares unipersonales. De hecho, los que más crecerán durante los próximos 15 años serán los más pequeños, compuestos de una o dos personas. En 2037 se llegaría a 6,5 millones de hogares unipersonales, lo que supondría el 29,8% del total. Y el número de personas que viven solas pasará del 10,7% de la población total en 2022 al 12,5% en 2037.

¿Pero qué tipo de viviendas tienen estas personas a su disposición en el mercado? Según recuerda el informe de JLL, el actual parque de viviendas de España se caracteriza por ser uno de los más envejecidos de Europa, con casas de unos 45 años de antigüedad media, donde tampoco abundan las viviendas pequeñas, que son las más demandadas por los hogares unipersonales.

"Entre el segmento de población entre 25 y 59 años, hay un elevado porcentaje que busca vivir solo, pero en comunidad. Busca vivienda flexible que sea capaz de ofrecer soluciones adaptadas a los continuos cambios que se producen en la forma de vida actual", abunda el informe de JLL.

Influencia de las residencias de estudiantes

Pese a todo, España es aún un mercado poco desarrollado en comparación con vecinos europeos como Francia, Países Bajos o Reino Unido. Las principales ciudades por número de camas de Flex Living en Europa son Londres, Madrid, Ámsterdam, París y Manchester. El país galo dispone del mayor número de unidades operativas de Flex Living existente en Europa. Eso sí, en España ha abierto el apetito de los inversores la consolidación de las residencias de estudiantes.

"El Flex Living, con una operativa menos cíclica (no hay curso académico marcado) aunque con una rotación mayor, ya está demostrando su capacidad de generar flujos de caja estables. Esta certidumbre derivará en una consolidación de players y en su consideración como un asset class, diferenciado de otros", concluye el informe de la consultora. Pese a su impulso, el flex living puede cubrir las necesidades de una mínima parte del mercado. La brecha entre oferta y demanda alcanzará en unos años casi 600.000 viviendas.