La nueva versión de la vieja Operación Chamartín que todavía no tiene nombre (Distrito Castellana Norte -DCN- para BBVA, Madrid Puerta Norte para el equipo de Gobierno de Ahora Madrid), el proyecto urbanístico más importante de España que lleva 24 años en barbecho, empieza a dar sus frutos. En la última reunión técnica que mantuvieron todas las partes implicadas -entre las que destacan Ayuntamiento de Madrid, DCN integrada por BBVA y la promotora San José, Adif, etcétera- las discusiones se centraron en el ordenamiento alrededor del centro de negocios que se proyecta al norte de la capital.

Aunque es verdad que algunos de los capítulos más espinosos de la operación quedan todavía pendientes para después del puente del Primero de Mayo, en las conversaciones ha habido grandes avances de carácter técnico sobre lo que algunos denominan Centro Terciario de Negocios. Otros lo llaman Central Business District, pero la terminología final tendrá que esperar a que concluyan las mesas.

A grandes rasgos, se plantea una especie de City londinense condensada en el espacio que va de las Cuatro Torres del Paseo de la Castellana -la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid- a la actual Estación de Chamartín, propiedad de Adif y donde Renfe opera trenes AVE hacia el norte del país.

Vista aérea de los terrenos sobre los que se proyecta la ciudad financiera.

Vista aérea de los terrenos sobre los que se proyecta la ciudad financiera. DCN

«La reunión profundizó sobre las características del gran centro de negocios», revela una fuente. «Y claro, hay mucho que discutir en ese ámbito: la política de ordenación de aguas, la movilidad, los accesos en coche y en transporte público…». La ciudad financiera madrileña se imbrica dentro de una de las tres áreas de discusión: la futura Estación de Chamartín, el norte de la M-30 y el sur de Calle 30. El centro de negocios pertenece a la tercera, y también un poco a la segunda (ya que rodeará la terminal de trenes).

Complementario con Azca

El futuro centro de negocios no dependerá de la prolongación de la Castellana, prevista por BBVA. Estará delimitado en un espacio muy concreto, y varios expertos ya han establecido paralelismos entre La Défense en París y, sobre todo, Canary Wharf en Londres. Este último -situado en la Isla de los Perros- fue visto inicialmente como una amenaza por la poderosa City, y finalmente ha resultado ser un espacio financiero complementario. En Madrid, dicen los urbanistas, podría ocurrir igual entre el centro que salga de la Operación Chamartín y el distrito Azca, ubicado solo unos kilómetros al sur, Castellana abajo.

Reconstrucción de la Operación Chamartín por parte del BBVA.

Reconstrucción de la Operación Chamartín por parte del BBVA. DCN

El Centro de Negocios de Chamartín abarcará, en cualquier caso, un espacio muy concentrado, sin posibilidad de crecer demasiado; por eso los expertos consultados afirman que debería de tratarse de un ámbito singular, con edificios diferenciados de las más de 13.000 viviendas que se han pactado entre el Ayuntamiento y BBVA en febrero, según El País. En las discusiones técnicas aparece el espectro del Brexit como oportunidad ante la supuesta huida de empresas y bancos de Londres, una fuga que aún no se ha producido y que está por ver.

Uno de los grandes escollos es, de acuerdo con las filtraciones a los medios, es el supuesto límite de seis alturas. Según publicó El Mundo hace tres meses, la idea general con la que se trabaja es que los edificios tengan «una altura media de seis plantas acordes con el tejido existente en los bordes», aunque podría haber «excepciones en el caso de que haya algún edificio singular». Una ciudad financiera precisa de edificios singulares: las Cuatro Torres no por nada son los rascacielos más altos de España, y OHL ya ha firmado con el Ayuntamiento de Madrid la construcción de una quinta torre, algo más pequeña que las otras cuatro.

El suelo, eterno problema

Pero el mayor problema está en el suelo sobre el que se asentaría un centro financiero como el planteado en las mesas. O mejor todavía, en valor del mismo, una vez solventada la parte de la edificabilidad. BBVA considera que ha hecho demasiadas concesiones al pactar con Manuela Carmena reducir la edificabilidad un 20% con relación al plan que presentaron a Ana Botella en mayo de 2015 (de 17.000 viviendas a 13.000).

La entidad está por eso interesada en renegociar con Adif el precio de los terrenos, es decir, revisar el convenio que el banco Argentaria y Renfe firmaron en 1993. De acuerdo con aquel contrato, hoy la entidad financiera tendría que pagar al adminstrador de infraestructuras ferroviarias más de 1.200 millones, intereses incluidos. Y gran parte de esos terrenos pertenecen al futuro distrito de negocios, si finalmente se hace. La Operación Chamartín se proyecta sobre una superficie total de 3 millones de metros cuadrados.