Justo cuando el boom del alquiler turístico empezaba a percibirse el Gobierno se desentendió de su gestión directa. El Ejecutivo reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2013 y cedió las competencias para regular las viviendas de uso turístico a las comunidades autónomas.

Cada región pasaba a tener potestad para establecer un marco particular para controlar el fenómeno, así que se abría la puerta a que hubiera 17 leyes distintas para 17 regiones de un fenómeno en auge y que despertaba recelos. El Ejecutivo sigue defendiendo las virtudes de esta descentralización en la regulación del nuevo negocio turístico.

El Gobierno transfirió las competencias sobre el alquiler turístico a las CCAA justo cuando comenzaba el boom

“No es lo mismo gestionar el alquiler turístico de Ibiza, de Badajoz o de Santiago de Compostela. Son características diferentes. Cada uno debe hacerlo en función de esas características”, dijo hace unas semanas el propio ministro de Energía, Turismo y Agenda Digital. Álvaro Nadal. Y la pretensión del Gobierno central pasa sólo por controlar el fraude fiscal ligado al negocio del alquiler turístico.

Cuatro años después de asumir las competencias, algunas comunidades autónomas siguen sin aprobar ninguna normativa propia (Castilla-La Mancha, Castilla y León, Extremadura, Murcia…), pero la mayoría de gobiernos regionales se han lanzado a poner orden en un negocio que en algunas zonas crece de manera irrefrenable al calor del auge de plataformas online como Airbnb, HomeAway o Wimdu.

Visiones enfrentadas

Desde las asociaciones de propietarios de viviendas destinadas al alquiler turístico, y también desde las plataformas online que comercializan su oferta, se critica la atomización de la legislación por todo el Estado sin un criterio común y se quejan de que las nuevas legislaciones en la mayoría de los casos sólo buscan restringir la nueva oferta o directamente hacer inviable el alquiler.

 

“No hay un denominador común en las legislaciones regionales. Ni siquiera se han podido poner de acuerdo ni en el nombre ni en las características de las viviendas de uso turístico”, explica Pablo Zubicaray, presidente de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur). “Muchas comunidades autónomas sufren las presiones de las empresas que desarrollan otros modelos alojativos y en las leyes se acaban incluyendo requisitos de imposible cumplimiento”.

La visión de los hoteleros, los más afectados por la expansión fulgurante de una nueva oferta de miles de plazas en viviendas, es estrictamente la contraria. La patronal hotelera Cehat y el lobby sectorial Exceltur –que agrupa a una veintena de las grandes empresas turísticas que operan en España- denuncian la competencia desleal del alquiler turístico al estar sometido a regulaciones mucho más laxas que el negocio hotelero y, además, critican que no se persiga lo suficiente el presunto incumplimiento generalizado que existiría entre los propietarios de los pisos turísticos.

Cada región con su criterio

Todas las comunidades autónomas que han decidido regular el alquiler turístico en sus territorios coinciden en que las viviendas para considerarse de uso turístico prestan servicios de alojamiento a cambio de una contraprestación económica, se alquilan de manera habitual, pero con límite temporal (cada región tiene el suyo), y deben estar amuebladas para su uso inmediato. Y también todas las comunidades exigen a los propietarios una declaración responsable y su inscripción en un registro oficial para poder desarrollar el negocio. Y prácticamente aquí se acaban los puntos en común entre las legislaciones regionales y el resto está sujeto a la discrecionalidad de cada Administración autonómica.

Las leyes autonómicas tienen pocos puntos en común. Cada región regula el fenómeno con criterios propios

Cataluña es la única que aplica el cobro de la tasa turística a los viajeros que se alojan en viviendas de alquiler y obliga al dueño del inmueble a exigir al cliente que abandone la casa en el plazo de 24 horas si atenta contra las normas de convivencia; la Comunidad de Madrid no permite que el alquiler se haga por habitaciones y obliga a que la casa tenga wifi; Andalucía exige que las casas tengan calefacción en invierno y refrigeración en verano, que tengan hojas de reclamaciones, información turística de la zona, sistemas de oscurecimientos en las ventas…

Y Aragón excluye de la legislación de alquiler de particulares a los dueños que tengan más de una casa en el mismo edificio, que pasan a considerarse apartamentos turísticos reglados con otras exigencias; Asturias sólo aplica la legislación a casas completas no a pisos, y exige que se comercialicen obligatoriamente durante los meses de verano; la Comunidad Valencia obliga a los dueños a registrarse como empresa turística si cuenta con cuatro viviendas en alquiler… La casuística es inacabable.

Los tribunales frenan las restricciones

En unos casos a instancias de las patronales de propietarios de viviendas y en otros por la impugnación de la propia Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia (CNMC), los tribunales han dado alas al boom del alquiler tumbando algunos de los preceptos más restrictivos incluidos por Gobiernos regionales en las regulaciones del sector.

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid tumbó el año pasado la prohibición incluida por el Gobierno regional de que las viviendas de uso turístico se alquilaran por una duración menor a cinco días. El tribunal consideró que se trataba de una restricción desproporcionada e injustificada. Y es que en la práctica obligar a que las estancias fueran más de cinco días dejaba fuera del negocio a los pisos turísticos, que en la mayoría de los casos se alquilan para viajes de fin de semana (dos noches o a lo sumo tres).

La justicia también ha frenado el excesivo celo restrictivo del Gobierno de Canarias. El Tribunal Superior de Justicia canario dejó el pasado abril sin efecto la prohibición de que viviendas turísticas estuvieran ubicadas en zonas turísticas, tal y como se recogía en la nueva regulación del archipiélago. El tribunal también anuló el artículo que prohibía alquilar habitaciones de manera separada.

Las legislaciones que vienen

El Gobierno de la Comunidad de Madrid trabaja ya en una nueva regulación del sector del alquiler vacacional. Según las estimaciones del Ejecutivo de Cristina Cifuentes, en la comunidad hay unas 20.000 viviendas que se comercializan como alquiler turístico, y de las que 17.000 son ilegales por no estar registradas.

Con este mantra, el Gobierno regional trabaja en la reforma de la norma y pretende permitir que las comunidades de vecinos puedan prohibir que en sus edificios haya pisos turísticos incluyendo ese veto en los estatutos de la comunidad. Un extremo que, de momento, se desdeña desde el sector del alquiler turístico por tratarse de una prerrogativa que ya se otorga a las comunidades de vecinos en la Ley de Propiedad Horizontal.

“La nueva ley de Baleares es la más beligerante. Es una prohibición encubierta del alquiler turístico”, denuncia Fevitur

“Es totalmente correcto que los propietarios de una comunidad de vecinos puedan pactar e incluir en sus estatutos que los pisos no pueden ser de uso turístico. Si alguien compra un piso en ese edificio para poder alquilarlo puede conocer a priori que no va a poder hacerlo. No hay problema”, dice Zubicaray, de Fevitur. “Lo que no es correcto es que, sin que esa prohibición esté incluida en los estatutos, los propietarios tengan que pedir permiso a los vecinos para poder alquilar su piso a turistas. Y eso es lo que sí que se pretende hacer ahora en Baleares”.

Y es que Baleares, uno de los grandes destinos turísticos españoles, acaba de aprobar una reforma de la norma que aplicará nuevas restricciones a las viviendas de uso turístico. La nueva regulación, entre otros aspectos, prohíbe que se destinen a alquiler viviendas en edificios plurifamiliares (salvo las que sean vivienda habitual y no se cedan por más de 60 días al año), dará poder a los ayuntamientos para restringir e incluso prohibir el alquiler turístico en sus municipios, se  establece un techo real de número de plazas en las islas (como ya sucede con los hoteles) y permite a los vecinos que veten pisos turísticos en sus edificios.

“La de Baleares es la legislación más beligerante contra el alquiler. No tiene ningún sentido que haya que pedir permiso a los vecinos para decidir qué hacer con tu propia vivienda. Es todo un despropósito. Se trata de una prohibición encubierta del alquiler en Baleares”, sentencia el presidente de Fevitur. De momento, y de facto, en las islas se ha establecido una moratoria de un año para dar nuevas licencias para que los ayuntamientos y los Consells insulares decidan en qué zonas puede haber alquiler turístico y en cuáles no.

Sin embargo, según reconoce que propio Govern balear, la nueva legislación ha nacido muerta y habrá que promover una nueva reforma. Y es que Podemos apoyó la reforma sólo a medias, respaldando unos artículos y otros no, lo que ha provocado que se haya derogado la parte del texto en que se prohíbe expresamente el alquiler en comunidades de vecinos, así que ninguna administración promoverá sanciones a este tipo de alquileres por temor a que sean fácilmente recurribles en los tribunales. Ala nueva legislación le tendrá que seguir otra nueva legislación en breve, si se llega a un acuerdo que evite otro cambalache parlamentario.

Las ciudades también regulan

Las grandes ciudades españolas también crean su propia normativa para organizar (o para poner coto) el boom del alquiler turístico. Varios términos han prendido en el imaginario colectivo quizá ya para quedarse: turistificación, gentrificación, turismofobia… Los ayuntamientos se enfrentan a estos nuevos fenómenos buscando fórmulas para frenar la expansión de la oferta de pisos turísticos en algunas zonas saturadas de sus ciudades.

El Ayuntamiento de Palma de Mallorca ha anunciado esta misma semana que no concederá durante un año más autorizaciones de alojamiento ni a pisos turísticos ni nuevos hoteles en varios barrios de la ciudad. Y lo hace después de que en las calles del centro de la ciudad hayan proliferado las pintadas contra el aluvión de turistas y pancartas denunciando la muerte de los barrios porque la proliferación de pisos turísticos está expulsando a los vecinos.

Pintada contra la llegada de turistas en Palma de Mallorca.

Pintada contra la llegada de turistas en Palma de Mallorca. S. D.

El consistorio palmesano sigue la senda del de Barcelona. El gobierno municipal de Ada Colau aplicó una moratoria para nuevas plazas turísticas a la espera de poder analizar hacia dónde encaminar el modelo turístico de una ciudad en la que las quejas contra la saturación de visitantes y por la pérdida de servicios para vecinos (y proliferación de otros sólo para turistas) en ciertos barrios. Ahora el Ayuntamiento se plantea promover nuevas plazas de alquiler turístico sólo en barrios no saturados y lo hace en plena guerra con las plataformas como Airbnb o HomeAway, a las que ha aplicado multas récord por seguir comercializando pisos ilegales.

Madrid también prepara su propia legislación. El Ayuntamiento de Manuela Carmena negocia con los dueños de pisos y con las grandes plataformas online una nueva norma con el objetivo de impedir que haya pisos ilegales y prohibir que las viviendas se alquilen por encima de un plazo máximo de tiempo (en principio, será un máximo de 60 días al año). Por encima de ese tope, las propias Airbnb o HomeAway serían las encargadas de retirar los anuncios de las viviendas de sus portales. “Quizá sea una posición ingenua, pero de momento negociamos la nueva norma. Si los agentes al final no quieren aplicarla, tomaremos otra postura más firme”, advierten desde el Ayuntamiento de Madrid. Aviso a navegantes.