Metrovacesa inició el lunes los trámites para su próxima salida a Bolsa al remitir a la CNMV el conocido como ITF (Intention To Float), es decir, el anuncio previo de la oferta de venta de acciones, tal como adelantó El Independiente. 

Desde hoy, la compañía, controlada por Santander y BBVA con el 70% y el 30% del capital, comienza a tomar el pulso de los grandes inversores para valorar el interés que despierta la operación. En función del apetito, se fijará un rango de precios que se dará a conocer cuando se registre el folleto en la CNMV. La inmobiliaria prevé registrarlo el 18 de enero para, el día posterior, iniciar su road show entre inversores profesionales en Londres.

Aunque no está cerrada la agenda, se espera que la cúpula de Metrovacesa se desplace dos días a la City y, posteriormente, otros dos días a EEUU. En principio, Metrovacesa se reunirá con fondos y grandes inversores en Nueva York y Boston. La semana posterior, lo hará en Fráncfort, París y, de nuevo, Madrid.

Santander y BBVA no han detallado el porcentaje de Metrovacesa que colocarán en el parqué, ya que dependerá del interés que muestren los institucionales. “Dependiendo de la valoración que los inversores quieran pagar, se sacará a cotizar entre 25% -el mínimo que recomienda la CNMV- y el 40% de la compañía. Al precio de una vez valor en libros, un 40% implicaría una valoración de 1.000 millones, que convertirían a Metrovacesa a la promotora más líquida del sector”, explican fuentes conocedoras de la operación.

No prevé dar dividendos hasta 2020, aunque planea generar caja entre 2020 y 2023 por 2.000 millones que distribuirá entre inversores

La referencia en el precio son sus comparables, Neinor y Aedas, que cotizan a múltiplos de 1 vez y 1,1 veces valor neto. Y, dado que la compañía es más grande, está más diversificada y cuenta con más alternativas de negocio por su importante cartera de suelo que éstas, podría despertar mayor interés.

La inmobiliaria que dirige Jorge Perez de Leza no prevé repartir dividendos hasta 2020, aunque planea generar elevados flujos de caja libre de cerca de 2.000 millones entre 2020 y 2023. El grueso de este importe se destinará a remunerar a los accionistas.

BBVA, Santander, Morgan Stanley y Deutsche Bank son los coordinadores globales de la OPV (Operación Pública de Venta), es decir, quienes diseñan la operación y coordinan a las entidades participantes. Goldman Sachs y Société Générale –bookrunners-, junto a CaixaBank, Norbolsa y Fidentiis –coleads- promueven la venta de las acciones entre los inversores.

Perfil de la compañía, en cifras

Metrovacesa recuerda en el ITF publicado en la CNMV que es “titular de la mayor cartera de suelo entre los promotores de vivienda españoles, con una superficie total de 6,1 millones de metros cuadrados, equivalentes aproximadamente a 37.500 unidades. A 30 de septiembre, el valor bruto de esta cartera de suelo era de 2.600 millones de euros y el Valor Bruto de Desarrollo de 11.700 millones de euros de acuerdo con las valoraciones de CBRE. y Savills. A 30 de septiembre de 2017, el valor neto era de 2.700 millones de euros y el valor neto-neto era de 2.600 millones de euros”.

Metrovacesa tiene una presencia en 31 provincias con especial atención en algunas de sus grandes ciudades (representativas de aproximadamente el 67% de su cartera de suelo), como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o Sevilla; en grandes destinos turísticos (20% de su cartera de suelo), como la Costa del Sol, las Islas Baleares, las Islas Canarias y la costa de Cádiz, y en poblaciones menores (13% del suelo), “donde la competencia es baja y presentan un potencial de crecimiento significativo”, explica la compañía, que subraya que “esta capilaridad única permite a la sociedad acceder a una mayor base de demanda, reduciendo el riesgo de ejecución”.

La inmobiliaria tiene el objetivo de entregar entre 4.500 y 5.000 unidades residenciales anuales para 2021, “lo que representa la mayor tasa de entrega entres sus competidores”, añade.

Aunque la compañía se concentra principalmente en la promoción residencial, su cartera de suelo cuenta con 34 fincas para uso comercial -principalmente para uso de oficina-, que representa el 27% de su valor bruto. Este suelo para uso comercial se compone principalmente de suelo finalista, situado en Madrid (Las Tablas) y Barcelona (distrito 22@). La sociedad prevé que aproximadamente el 96% de su cartera de suelo para uso comercial sea suelo finalista en el plazo de 12 a 18 desde la fecha de la Oferta.

En la antesala de su salida a bolsa, Metrovacesa ha firmado un acuerdo de financiación por importe de 275 millones. BBVA, Deutsche Bank, Morgan Stanley y Santander aportarán 50 millones de euros cada una; Goldman Sachs, Société Générale y Unicaja, otros 25 millones, respectivamente, tal como adelantó El Independiente.