El índice de precios al que se tendrán que acoger los grandes tenedores de vivienda para los nuevos contratos que realicen en las zonas calificadas como "tensionadas" por parte de las Comunidades Autónomas no está actualizado. Los datos que posee el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana tienen un decalaje de más de un año. El último dato disponible es de 2021. Para solucionar esa brecha, el departamento que dirige Raquel Sánchez va a iniciar un proceso de recopilación de información con los gobiernos regionales, a fin de tener un compendio de precios lo más ajustado a la realidad.

El citado índice de precios, elaborado con información de base tributaria y a nivel censal, es una de las medidas estrella de la nueva ley de Vivienda aprobada la semana pasada por el Congreso. Sin embargo, por delante queda un arduo trabajo técnico para que el control de precios del alquiler que persigue el Ejecutivo de coalición de PSOE y Unidas Podemos llegue a buen puerto.

"Hemos tratado de hacer todo lo posible para que el índice sea lo más fidedigno posible a la realidad existente. En los debates de conformación de la ley hemos hablado de que vamos mejorar el índice actual y vamos a trabajar en conformarlo y actualizarlo lo más rápido posible, en coordinación con las Comunidades Autónomas", explican fuentes del Ministerio sobre el índice puesto en marcha en tiempos del exministro José Luis Ábalos. Además, defienden que pese la brecha temporal, el actual índice "sí está reflejando los contratos vigentes".

El Gobierno contempla aprovechar aquello que esté bien hecho y bien conformado desde el punto de vista técnico y jurídico. En este sentido, prevén "establecer un mecanismo de homogeneización" con el índice estatal de otros índices existentes en algunos territorios como el catalán -sustentado sobre la base de los depósitos de fianza-.

La nueva norma no está exenta de polémica, ya que como ha quedado patente durante su negociación y tramitación parlamentaria, toca competencias cedidas a las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos. La intención es que, antes de que algún Gobierno regional se lance a declarar una zona tensionada, esté listo el índice con datos lo más pegados a la realidad posible. Sin embargo, no se aventuran a dar una fecha concreta dada la complejidad técnica del proceso. De hecho, en los textos iniciales de la ley se contemplaba una vacatio legis (período entre la publicación de la norma y su entrada en vigor) de 18 meses para todo este proceso de adaptación, que finalmente ha sido suprimida.

¿Quiénes se regirán por el citado índice? Aquellos propietarios que tengan alquiladas cinco o más viviendas en un mismo área tensionada o 10 en el conjunto del territorio estatal. En los nuevos contratos tendrán que ajustarse a los precios que refleje el mercado en esa área concreta. Es decir, si hasta ese momento alquilaban la vivienda de su propiedad a 3.000 euros el metro cuadrado, pero el índice del Gobierno refleja que la media del mercado está en 700 €/m2, estarán obligados a ponerlo a ese precio.

"No sabemos dónde está el miedo que algunos manifiestan, a no ser que quieran incrementar los precios de una forma que no se corresponda con el mercado", dicen fuentes de Transportes. En este sentido, manifiestan que la ley de Vivienda no supone que aquellos que tienen un contrato bajen los precios o para que los contratos estén por debajo de los precios de mercado. "Hemos establecido una medida para que las referencias sean a precios de mercado", insisten. Por eso, dicen estar "intentando evitar que cuando alguien termina un contrato, tenga la intención de subir un 40% el precio, porque eso es un movimiento especulativo que sí ha incrementado de manera importante los precios".

Tendrá en cuenta características especiales

Al mismo tiempo, el Ejecutivo contempla también poner en marcha a partir de ahora un trabajo técnico para elaborar parámetros que permitan incrementar el precio de alquiler de la vivienda en función de las características propias de la misma. "El índice va a tener en cuenta particularidades de las viviendas y características especiales para que pueda ser corregido. Lo lógico es que viviendas con características diferentes puedan ser tratadas de manera diferente", explican fuentes de Transportes. Por ejemplo, que sea un ático con terraza, que sea una vivienda exterior o que la finca cuente con ascensor.

Desde el Ejecutivo aducen que puede darse el caso de que con el citado índice de precios de referencia algún propietario se dé cuenta de que tenía alquilada su vivienda por debajo de precio de mercado. Y se muestran convencidos de que no se producirán ningún efecto indeseado de los que pronostica el sector, como una reducción de la oferta de viviendas en alquiler.

Para elaborar el índice no se tomarán en cuenta, eso sí, los precios de las viviendas de uso turístico que tributan de manera diferente, sino que solamente se emplearán los alquileres residenciales. "Habernos metido a regular este asunto sí que hubiera supuesto una intromisión en el marco competencial de las CCAA", justifican las citadas fuentes.

En el caso de los pequeños propietarios que tengan viviendas en zonas declaradas como tensionadas por las CCAA, simplemente se tendrán que acoger al precio del anterior contrato en vigor. Aunque la nueva norma que aún debe pasar por el Senado contempla determinados supuestos como las obras de rehabilitación energética o accesibilidad que permitirán incrementar el precio hasta un 10%. Según el Gobierno, esos particulares controlan el 85% del mercado, frente a los grandes tenedores que acaparan un cuarto.

Al margen de eso, la nueva ley de Vivienda pactada por el Ejecutivo con sus socios parlamentarios de ERC y Bildu contempla la puesta en marcha de otro índice de precios que tendrá que elaborar el Instituto Nacional de Estadística (INE) antes del 31 de diciembre de 2024. Este tendrá vigencia no solo para las áreas calificadas como tensionadas, sino para el conjunto del mercado del alquiler. Hasta entonces, el Gobierno ha decidido limitar las subidas de los mismos cuando toque la revisión anual al 2% durante el presente ejercicio y al 3% en el siguiente.

La idea es que ese índice nuevo índice sea más estable que la evolución del índice de precios al consumo (IPC). Aunque desde Transportes tampoco dan más detalles acerca de los parámetros técnicos que se usarán para su diseño.