La caída de la compra de vivienda se ceba con la nueva y la usada

El desplome de las compraventas que registró el mercado inmobiliario en mayo es una nota más de que algo está pasando. El alza continuada de los precios, acompañada de la facilidad para el acceso al crédito está cambiando las tendencias. Por quinto mes consecutivo, las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan movimientos a la baja.

La Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) recoge una caída interanual del 7,3% en la compraventa de viviendas. Si bien hay un repunte con respecto al mes anterior, las cifras acumuladas dejan un desplome del 3,4% en lo que va de 2026. En general, la vivienda cayó un 5% en enero, un 0,5% en febrero, un 2,2% en marzo y un 1,8% en abril.

Pero las caídas son mucho más acusadas si se toma solo como referencia la vivienda protegida. Con 3.631 operaciones, retrocede un 8,3% respecto al mismo mes del año anterior y cae un 8,2% acumulado desde que empezó el ejercicio. Esta tipología de vivienda, que tiene algún tipo de protección de las administraciones públicas y que está pensada para ayudar a los hogares de menor renta al acceso a la vivienda en propiedad supone únicamente un 6,4% del total de transacciones. No en vano, la de carácter libre, con 52.831 representa el 93,6% del mercado en mayo. Su caída anual acumulada es de solo un 3%.

Por su parte, la compraventa de viviendas nuevas es también la que mayor bajada acusa. Con un total de 11.888, muestran un retroceso de un 4,4% en las operaciones en lo que va de ejercicio, respecto al mismo período del año anterior. Las usadas solo ceden un 3,1%, con un total de 44.574 casas vendidas. Esto supone que las de segunda mano copan el 78,9% del mercado frente al 21,1% que representan las nuevas.

La falta de suelo finalista, el alza de precios y los mayores precios de venta que tienen de media frente a las usadas siguen frenando la puesta en marcha y entrega de nuevas construcciones. Hay mucha demanda y poca producción para el número de hogares que se crean al año, por lo que la tensión en precios se mantiene y afecta a mercados ya de por sí muy tensionados.

De hecho, si se analizan los datos del INE por Comunidades Autónomas, hay algunas como Madrid donde el retroceso es de casi un 19%, pues se pasa de más de 1.500 compraventas a poco más de 1.200 en el mes de mayo.

Posibles caídas de precios

"La corrección en el volumen de operaciones cerradas es ya una realidad tras caer durante cinco meses consecutivos. Estos descensos están siendo pronunciados en aquellos mercados que han sentido con mayor intensidad las tensiones entre oferta y demanda, como es el caso de Madrid o Baleares, mientras que el número de compraventas sigue creciendo en otras provincias menos dinámicas, como es el caso de Cuenca", explica Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario idealista.

En este sentido, asegura que este cambio de tendencia del mercado "viene derivado de los elevados precios alcanzados, que han expulsado a gran parte de la demanda que no puede hacer frente al 20% del precio de la vivienda como entrada, que ya supera los 100.000 euros en algunas capitales". Por ello cree que "aunque el impacto en los precios no ha sido todavía significativo muy probablemente en los próximos meses veremos cómo la tendencia a la estabilización se mantiene y no son descartables caídas en algunas zonas concretas".

Por contra, un informe publicado este lunes por S&P Ratings asegura que el precio de la vivienda podría subir un 9,1% en España en 2026 y encabezar las subidas en Europa en 2027, 2008 y 2029. Nuestro país será, según las previsiones de esta agencia, este año el segundo país europeo donde más subirá el precio de la vivienda, por detrás de Portugal, donde lo hará el 10%.

El presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro, señaló este martes que los demandantes de vivienda comienzan a "poner resistencia" a la hora de negociar las condiciones actuales de los precios, lo que alarga los plazos para las operaciones.

Además, la subida de los tipos de interés también estaría detrás del freno en las compraventas. El reciente incremento ejecutado por el Banco Central Europeo (BCE) está contribuyendo a endurecer las condiciones hipotecarias de los nuevos créditos, lo que complica el acceso al perfil de comprador medio que necesita el visto bueno de un banco para acceder a una vivienda en propiedad.

Según el INE, las únicas comunidades autónomas que registran aumentos de las compraventas de viviendas fueron Extremadura (2,6%) y Andalucía (2,2%). Mientras tanto, Cantabria (-28,6%), Región de Murcia (-19,1%) e Illes Balears (-16,8%) se anotan los mayores descensos.