La definición "confusa" del Gobierno con los fondos buitre pone en alerta a 260.000 empresas

El Gobierno ha publicado en el BOE (Boletín Oficial del Estado) una nueva limitación a la compra de viviendas que afecta a cualquier entidad que adquiera inmuebles por menos del 70% de su valor de tasación de mercado, una fórmula que pretende poner coto a los denominados "fondos buitre" pero que, en el propio decreto sigue sin definirse qué debe entenderse por este término. En su lugar, el decreto utiliza una serie de criterios que amplían el alcance de la medida a otros operadores del mercado inmobiliario (que podría alcanzar hasta a 263.000 empresas) y que, según los expertos consultados, dejan abiertas varias cuestiones sobre quién quedará realmente afectado.

"Rápido y con prisas"

El vicesecretario de Economía del Partido Popular, Alberto Nadal, advirtió este martes en un encuentro con periodistas que el decreto sobre vivienda anunciado por el Gobierno en el Consejo de Ministros se había hecho "rápido y con prisas". El impacto social que generó el desahucio de Maricarmen llevó al Ejecutivo a intentar poner solución a una crisis que se ha estado gestando durante más de ocho años en pocos días. De hecho, la propia ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, no supo responder qué era un "fondo buitre" durante la rueda de prensa posterior al Consejo, pese a haber catalogado anteriormente a la empresa que desahució a Maricarmen como tal.

Finalmente, la definición se publicó este miércoles en el BOE, aunque el texto no establece expresamente qué debe entenderse por "fondo buitre". De hecho, el término aparece una única vez en todo el decreto, al establecer que "se suspenderán los procedimientos de desahucio en los que la persona afectada carezca de alternativa habitacional cuando la vivienda sea titularidad de un fondo buitre". Sin embargo, en ninguna de las 96 páginas del documento se ofrece una definición jurídica del concepto.

Una definición "confusa"

Según explica Josep Maria Espinet, miembro de la sección de Derecho Civil del Colegio de la Abogacía de Barcelona (ICAB), el Gobierno podría haber optado por una fórmula más precisa y clara, por ejemplo, vinculando el concepto a determinadas características objetivas de las entidades o al número de viviendas de uso residencial de las que son propietarias. Sin embargo, "ha huido de esta definición" y ha optado por establecer una serie de parámetros que permiten determinar qué operaciones quedan sometidas a las restricciones del decreto.

Concretamente, el BOE recoge que:

desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2028 toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles, tendrá limitada la adquisición de una vivienda, a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado. La limitación afectará tanto a viviendas en estado de uso como de viviendas de edificios construidos sobre suelo de calificación residencial que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad, desde que dispongan de certificado de fin de obra"

En palabras comprensibles para el ciudadano de a pie, la norma limita —que no prohíbe— la adquisición de viviendas por parte de entidades, tengan o no personalidad jurídica, cuando estas las compren con un descuento superior al 30% sobre su valor de mercado. Es decir, el decreto pone el foco en aquellas operaciones en las que una vivienda se adquiere por menos del 70% de lo que se considera que vale en el mercado, una situación que puede darse, por ejemplo, cuando se compra un bloque de edificios y se negocia un precio inferior al que tendrían si se adquirieran de forma individual o cuando una vivienda necesita una reforma integral, entre otros muchos casos.

Sin embargo, para el experto en Derecho Civil se trata de una definición "confusa, ambigua y técnicamente muy deficiente", ya que utiliza conceptos que no quedan definidos con precisión, como el propio "valor de tasación de mercado", sobre el que pueden existir distintas metodologías de valoración.

Además, Espinet señala que la amplitud de la fórmula utilizada hace que la medida no se limite necesariamente a los fondos de inversión o a los grandes tenedores. Cuando el decreto habla de entidades "con o sin personalidad jurídica", está incluyendo figuras societarias muy diversas: desde sociedades anónimas, limitadas, promotoras, cooperativas o SOCIMI hasta sociedades civiles particulares o comunidades de bienes.

En la misma línea, Rosa Medina, profesora de Derecho Público de la Universidad CEU San Pablo, critica que "el texto es muy malo. Pero bueno, es que últimamente estamos acostumbrados a una falta de precisión enorme". A su juicio, "hay otros agentes del mercado inmobiliario que compran con un valor inferior al 30%, o sea, con un descuento superior al 30%, y eso no les convierte en fondos buitre". Es el caso, por ejemplo, de algunos promotores que adquieren un inmueble por debajo de su valor de tasación para rehabilitarlo o reconstruirlo y posteriormente venderlo, una actividad que responde a un modelo de negocio distinto al de quienes adquieren 'activos deteriorados' con el objetivo de obtener una rentabilidad mediante su posterior venta.

260.000 empresas bajo la lupa

No existe ninguna estadística oficial por la que una empresa se registre como 'fondo buitre'. Sin embargo, un análisis elaborado por Demócrata, a partir de la estadística del Catastro, concluye que en España existen 263.619 sociedades privadas propietarias de viviendas, que suman 1,08 millones de inmuebles residenciales. Además, el análisis revela que la propiedad empresarial está muy concentrada. Apenas 13.307 sociedades (el 5% de las empresas con viviendas) acumulan el 52% de todas las viviendas en manos de sociedades (562.513 inmuebles).

No obstante, aunque estos datos permiten dimensionar el universo empresarial al que podría afectar una definición tan amplia como la utilizada por el Gobierno, también es cierto que esta estadística no muestra qué uso hace cada sociedad de sus inmuebles. Las viviendas pueden estar destinadas al alquiler residencial, alquiler turístico, inversión, uso de la propia empresa u otras actividades, por lo que no es posible equiparar estas 263.619 sociedades con fondos buitres ni concluir que todas ellas están dentro del ámbito de aplicación del decreto, aunque sí permite ofrecer una primera aproximación.

Asimismo, para completar esta fotografía cabe mencionar el Informe Anual de 2023 del Banco de España. En este documento, el organismo señalaba que la propiedad empresarial (personas jurídicas de naturaleza privada) tenía un peso reducido en el mercado del alquiler residencial, tan solo un 8% frente al 92% que representan los particulares y los pequeños propietarios, según datos de 2021.

El problema de la vivienda es de oferta

Precisamente, esta estructura de la propiedad residencial pone el foco en una cuestión más amplia: el problema de la vivienda en España es un problema de oferta. La subgobernadora del Banco de España, Soledad Núñez, señaló hace unas semanas que el país necesitaba incorporar alrededor de un millón de viviendas para responder a las necesidades previstas de los hogares.

Un ejemplo de este desequilibrio lo puso Alberto Nadal, vicesecretario de Economía del PP, al explicar que cuando se publica una vivienda en plataformas como Idealista, el propietario puede recibir cientos de solicitudes en pocas horas, hasta el punto de que puede cerrar el alquiler o la venta ese mismo día. Y es que, con tanta demanda para una oferta limitada, el arrendador tiene margen para elevar el precio de la vivienda.

En este sentido, cualquier medida que afecte a las condiciones en las que promotores, propietarios o inversores pueden adquirir y poner viviendas en el mercado tiene también implicaciones sobre los incentivos para aumentar esa oferta. Por ello, la profesora de derecho público en la CEU San Pablo concluye que, si finalmente el Congreso de los Diputados vota a favor de este decreto el viernes, "lo único que va a hacer es que haya menos viviendas, que se encarezcan las rentas y que aumenten los requisitos para alquilar, porque nadie se va a atrever".