El importe de las hipotecas roza los 190.000 euros y supera ya al nivel del año previo a la burbuja inmobiliaria

El importe medio de las hipotecas supera ya el del año previo a la burbuja inmobiliaria. La subida de precios en el sector de la vivienda en propiedad tiene su traducción directa en la cuantía media que prestan los bancos para comprar una casa. Según las últimas cifras del Consejo General del Notariado, en el mes de junio alcanzó los 188.785 euros de media.

Se trata de la cifra más alta en casi dos décadas y supera ya al global de 2007. En el ejercicio anterior al estallido de la burbuja inmobiliaria el préstamo medio era de 184.310 euros. La estadística de los notarios, consultada por El Independiente, refleja cómo la cuantía media tocó mínimos en el año 2013, cuando se prestaba solo 111.445 euros. Desde aquel año ha marcado una tendencia al alza, pero muy gradual.

En 2019, justo antes de la pandemia del coronavirus, estaba en 139.721 euros. Y, desde entonces, ha tenido ciertas subidas y bajadas. En 2024 se prestaban 155.559 euros de media, por lo que la subida acumulada frente a la cifra de junio es de un 21,36%. Y supone tocar máximos históricos de este registro.

Sube el precio del metro cuadrado

Unos máximos que, por otro lado, también tocan los precios del metro cuadrado. Supera, según la estadística de los notarios, los 2.100 euros de media en España. Algo que tampoco ocurría desde tiempos de la burbuja y supone la cifra más alta de la serie histórica. En concreto, se elevó hasta los 2.114 euros/m² en junio, cuando en el año previo a la pandemia estaba en 1.438 €/m².

El precio del m² subió un 8,8% interanual en España y en algunas regiones como Madrid ya alcanza los 4.104 euros. En Baleares se queda en 4.056 euros, mientras en el País Vasco está en 3.217 euros; en Cataluña, alcanza los 2.526 euros; y en Canarias, los 2.291.

Pese a todo, el número de operaciones ha vuelto a crecer un 0,2%, después de haber caído en abril y mayo. En total, fueron 36.249 constituciones de hipotecas para la compra de vivienda. Todo ello en un contexto de tensión geopolítica internacional por la guerra abierta por Estados Unidos en Irán, que tiene en vilo la política de tipos de los bancos centrales.

De momento, el euríbor podría cerrar agosto en torno al 2,95%. El índice al que se referencian la mayoría de hipotecas variables se encuentra muy por encima del nivel de hace un año (2,114%) y del que marcaba hace seis meses (2,221%). Así que los hipotecados a los que les toque revisar sus préstamos, verán encarecerse sus cuotas.

Según los notarios, el 53,7% de las compras de viviendas fueron financiadas mediante un préstamo hipotecario. La clave que distingue a la situación actual del escenario previo a la crisis inmobiliaria de 2008 es que en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 72,3% del precio del inmueble a adquirir.

Por regiones, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron en siete autonomías, mientras que registraron descensos en las diez restantes. Las comunidades con crecimientos positivos fueron la Comunidad Valenciana (11,6%), Región de Murcia (7,6%), Islas Canarias (7,2%), Cataluña (4,1%), Castilla-La Mancha (3,7%), Extremadura (1,6%) y Baleares (1,5%). En 15 de ellas el importe medio concedido creció y solo bajó en las dos restantes. En algunas como la Comunidad Valenciana ha llegado a subir en junio un 19,1% y en Aragón, un 18,8%. Por su parte, en Cataluña descendió un 2,3%.

¿Existe burbuja?

El Banco de España insiste en que la situación en estos momentos del mercado hipotecario dista mucho de aquel caldo de cultivo en el que los bancos daban financiación por el 100% del inmueble, e incluso algo más a mayores. Ahora, en cambio, las entidades mantienen criterios más estrictos y son pocas las que se financian por encima del 80%. En concreto, un 9,6% al cierre del segundo trimestre, según la estadística Indicadores del Mercado Inmobiliario que publica el supervisor.

Suelen ser, además, de perfiles más solventes o de aquellos clientes que acuden con un aval de los programas puestos en marcha por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) o los de las diferentes Comunidades Autónomas. En todo caso, el organismo que dirige el exministro José Luis Escrivá está realizando desde hace meses un análisis profundo sobre las implicaciones de establecer límites a los criterios de concesión de crédito.

Pero las primeras conclusiones, según expuso el propio gobernador, desaconsejan aplicar estas medidas que sí están vigentes en otros países y que incluso han sido recomendadas a España por organismos como el Fondo Monetario Internacional (FMI). Establecer límites podría tener efectos contraproducentes especialmente en aquellos colectivos como los jóvenes que ya tienen, de por sí, muchas dificultades para acceder a una vivienda en propiedad.

De momento, los bancos parecen haber aparcado su particular guerra por captar clientes a través de este tipo de productos. Es una forma de sumar perfiles con una alta vinculación con la entidad, que permanecen a largo plazo y, además, contratan otro tipo de productos asociados para bajar algo el tipo de interés cobrado.

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) abrió hace unos meses un expediente sancionador contra las seis grandes cotizadas del sector. En los últimos días de mandato de la expresidenta Cani Fernández, el organismo supervisor anunció esta investigación por posibles prácticas anticompetitivas en base a las declaraciones públicas de los altos ejecutivos respecto al mercado hipotecario y las estrategias de cada banco.