El nuevo decreto de vivienda permite a Hacienda recaudar más IRPF de los caseros que suban el alquiler

La Diputación Permanente del Congreso ha convalidado este jueves el primer decreto ley, denominado 'Decreto Maricarmen', por la pensionista desahuciada que se convirtió en el símbolo de la movilización social ante la crisis de acceso a la vivienda. Entre las medidas del decreto, la Diputación ha aprobado un cambio en las deducciones del IRPF que se pueden aplicar los caseros que no sean grandes tenedores (aquellos que no posean más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida de uso residencial). Una modificación que se aplicará a los contratos de alquiler que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026.

Hasta ahora, estos propietarios podían aplicar una reducción del 50% en el IRPF por los ingresos que obtenían al alquilar una vivienda, una vez descontados los gastos asociados a ella. Es decir, Hacienda, a la hora de calcular cuánto recaudaba, solo tenía en cuenta la mitad de lo que ganaba el casero con el alquiler. Sin embargo, con el nuevo decreto, el porcentaje altera este porcentaje universal y la deducción que se pueda aplicar el propietario dependerá de cuánto cambie el precio respecto al contrato anterior.

Si el propietario mantiene el alquiler, podrá seguir aplicando la reducción del 50%. Si baja la renta más de un 5%, la reducción será de al menos el 70% y podrá llegar al 100% si cumple determinadas condiciones. Sin embargo, si sube el precio, la ventaja fiscal será menor: la reducción bajará al 40% para incrementos de hasta el 5%; al 30% si la subida llega al 10%; al 25% si alcanza el 15%; al 20% si llega al 20%, y al 15% cuando supere este último porcentaje.

No obstante, reducir el precio del alquiler tampoco garantiza que el propietario salga ganando. Un ejemplo elaborado por el Consejo General de Economistas (CGE) muestra que el ahorro fiscal puede ser inferior a los ingresos que deja de percibir el arrendador. El organismo ha analizado el caso de un contribuyente menor de 65 años, con un salario bruto anual de 40.000 euros, que alquila una vivienda por 1.000 euros al mes. Si decide rebajar la renta un 6%, dejaría de ingresar 720 euros brutos al año. A cambio, podría beneficiarse de una reducción del 70% en el IRPF, que le supondría un ahorro fiscal de 686,72 euros. Es decir, la diferencia sería de 33,28 euros en contra del casero, ya que después de aplicar la ventaja tributaria, el propietario ingresaría menos que si hubiera mantenido el precio del alquiler.

El 93,3% de los inmuebles urbanos residenciales son de particulares

Además, esta medida fiscal incide sobre los arrendadores particulares que han destinado parte de su patrimonio a la compra de una vivienda y que no cuentan con la dimensión de los grandes tenedores. Rosa Medina, profesora de Derecho Inmobiliario de la Universidad CEU San Pablo, señala que el perfil de la mayoría de los arrendadores en España "son personas particulares que complementan sus ingresos con las rentas de unas viviendas que se han ganado con su trabajo durante todo este tiempo".

Según los datos de la Dirección General del Catastro, las personas físicas españolas son titulares del 87,7% de los inmuebles urbanos de uso residencial, mientras que las personas físicas extranjeras poseen otro 5,6%. Por su lado, las sociedades mercantiles representan únicamente el 4,4% y las administraciones públicas, el 1,1%.

Con estos datos sobre la mesa, la profesora de Derecho Inmobiliario critica que el decreto del Gobierno se haya impulsado desde el Sindicato de Inquilinas, una organización que mantiene como lema 'rentistas fuera', una consigna que, a juicio de Medina, parte de no entender realmente qué es un rentista y responde a una posición "absolutamente demagógica" que, "lejos de ayudar al mercado del alquiler y a las personas que necesitan acceder a él, lo va a dificultar todavía más".

Idealista registra un 19% menos de anuncios de alquiler en un mes

La crisis de acceso a la vivienda en España responde, fundamentalmente, al desequilibrio que existe entre una demanda que supera la oferta disponible: faltan viviendas. Por ello, los expertos del sector inmobiliario advierten de que medidas que reducen la rentabilidad del alquiler sobre los pequeños propietarios y añaden incertidumbre sobre el marco regulatorio pueden llevar a algunos caseros a replantearse si merece la pena mantener sus inmuebles en el mercado.

De hecho, los primeros datos apuntan en esa dirección. Según los datos del Observatorio del Alquiler, coincidiendo con el anuncio y aprobación de los reales decretos de vivienda, entre los días 28 y 30 de septiembre se produjo "una aceleración inusual en la reducción de la oferta publicada de vivienda en alquiler", en tan solo tres días, se perdieron 4.290 anuncios de casas.

Y, en la misma línea, Idealista ha registrado una caída del 19% de los anuncios de viviendas en alquiler publicados en su plataforma entre el 25 de septiembre y el 25 de octubre. Además, Sergio Cardona, responsable de estudios del Observatorio del Alquiler, señala que "la reducción de la oferta ha continuado durante el mes de noviembre".