Metrovacesa avanza en los trámites de su salida a Bolsa, la mayor Operación Pública de Venta (OPV) del año.  El pasado 8 de enero arrancó el proceso oficialmente al publicar su ITF (Intetion To Float) y se prevé que en los próximos días registre el folleto de la operación en la CNMV.

Entretanto, el equipo directivo de la inmobiliaria, controlada por Santander y BBVA con el 70% y el 30% del capital, respectivamente, y los bancos colocadores están manteniendo reuniones con los inversores para explicar el plan de negocio de la compañía y las perspectivas de futuro.

Los inversores profesionales subrayan la importancia de fijarse en el valor neto de los activos descontando el pago de impuestos

Una de las conclusiones a las que han llegado los inversores tras los contactos mantenidos hasta la fecha con la compañía es que a largo plazo Metrovacesa debería cotizar a múltiplos más exigentes que sus comparables en el parqué -Aedas y Neinor- por la menor carga fiscal que previsiblemente soportará en los próximos años.

“Los inversores está valorando positivamente que el valor contable de los activos de Metrovacesa sea muy similar a la valoración de mercado estimada por expertos independientes (CBRE y Savills), ya que los impuestos que se generarían por la plusvalía en el momento de su venta son muy pequeños”, explica un experto del sector financiero.

Neinor y Aedas compraron inmuebles en la crisis a precio de derribo y aflorarán fuertes plusvalías que tendrá que tributar

“Por el contrario, los activos de Neinor y Aedas fueron adquiridos a precios de derribo durante la crisis por lo que su valor contable es muy bajo. Cuando los pisos construidos sobre esos suelos se vendan, aflorará una plusvalía muy sustancial que tendrá que tributar, lo cual supone un coste para los accionistas de estas dos compañías”, añade la misma fuente.

“Se trata de una diferencia muy significativa que los inversores profesionales están considerando como una ventaja muy relevante a favor de Metrovacesa a la hora de decidir sobre si participar en esta oferta”, subraya.

Esta “diferencia significativa” alcanza los 250 millones de euros en impuestos, cantidad relevante respecto a la capitalización de las compañías. Según se desprende de calcular la diferencia entre el Valor Neto de los Activos (NAV) y el mismo ratio deduciendo los impuestos (NET NAV), Aedas tendrá que pagar a Hacienda en torno a 114 millones, la diferencia entre 1.447 y 1.333 millones. En el caso de Neinor, la cifra se situaría en torno a 133 millones, resultado de restar 1.117 a 1.250 millones. Son cifras estimadas por los analistas, ya que la compañía no hace públicos estos datos.

La referencia para ajustar el precio de Metrovacesa son Neinor y Aedas. Esta última cotiza a un precio de 1,05 veces NAV y a 1,15 Net NAV. Neinor, se estima que a cerca de 1,20 NAV y 1,30 Net NAV. Es decir, la referencia para el mercado a la hora de valorar Metrovacesa en términos de Net NAV sería de entre 1,15 y 1,30 veces.

Teniendo en cuenta el valor neto de los activos deduciendo impuestos de Metrovacesa y dado que la compañía es más grande, está más diversificada y cuenta con más alternativas de negocio por su importante cartera de suelo que sus competidores, fuentes próximas a la colocación señalan que podría despertar más interés.

Con estos números sobre la mesa, que “Metrovacesa cotice con una prima de entre el 5% y 15% de su NET NAV es realista”, señala un experto.

En cualquier caso, dependerá del momento de mercado, que también marcará el porcentaje de Metrovacesa que se colocará en el parqué. La idea de los propietarios es sacar a cotizar entre 25% -el mínimo que recomienda la CNMV- y el 40% de la compañía. Al precio de una vez valor en libros, un 40% del grupo implicaría una valoración de 1.000 millones. Si siendo muy optimista se alcanzase 1,3 veces, la cifra ascendería a 1.300 millones.