Economía | Inteligencia Artificial

"El blockchain nunca puede sustituir al registro de la propiedad"

José Soriano Ramírez, director del Servicio del Sistema de Información (izq.), e Ignacio González Hernández, director de Innovación del Colegio de Registradores

Cada vez son más frecuentes las noticias sobre la tokenización de activos inmobiliarios y el uso de la tecnología blockchain para la compraventa de viviendas. Sin embargo, por el momento, no existe la posibilidad de adquirir una casa a través de esta tecnología. Por ahora, lo único que se puede hacer es invertir en activo inmobiliario y conseguir una rentabilidad (a través de un security token) o poder hacer uso de esa vivienda durante un tiempo determinado, pero sin tener derecho de propiedad (utility token).

Desde el Colegio de Registradores indican que para que una persona tenga derecho de propiedad sobre un inmueble tiene que estar registrada, porque si no no hay ninguna seguridad jurídica. “En ningún caso nunca la tecnología blockchain, que funciona con algoritmos, puede sustituir a un registro jurídico”, asegura Ignacio González Hernández, director de Innovación del Colegio de Registradores. E insiste en que los bienes de la realidad física necesitan tener una vinculación con la realidad.

Y esa vinculación se tiene que hacer constar mediante una nota marginal como prevé la ley hipotecaria a través del registro de la propiedad. Pero los registradores no rechazan el blockchain ni el uso de esta tecnología. De hecho, están trabajando desde el colegio para poder instaurarlo en los procesos. “Es necesario hacer esa vinculación y esto es lo que nosotros estamos viendo cómo hacerlo a través de la blockchain para que tenga entrada en los registros”, explica González.

“Las empresas que comercializan tokenización de bienes inmuebles lo hacen, realmente, mediante inversión a través de préstamos participados, sin ninguna vinculación con el inmueble real, es decir, la persona que adquiere un token (o varios) está invirtiendo en un producto financiero”. La compañía que lo gestiona certifica digitalmente que esa persona tiene esa participación y que en un determinado espacio de tiempo recibirá una rentabilidad, acordada con la compañía. Pero no está vinculado con el derecho de propiedad, sino que es un security token con el que recibe una cantidad de dinero.

“Según el contrato recibe esa rentabilidad por el alquiler de ese inmueble o por la venta, pero puede que no sea así, puede que simplemente le esté dando el dinero acordado y luego venda el inmueble”, comenta el director de Innovación. Por ello, insiste en la necesidad de estar vinculado: “Cuando son bienes de la realidad física es necesario tener una vinculación con la realidad”. Una de las razones principales es la seguridad jurídica.

“El mundo digital tiene que estar unido al mundo real, ya que si hay una disfunción entre el mundo digital y el mundo real se generan confusiones, como las que se ven en las noticias”, argumenta González. Con estas declaraciones, los registradores quieren dejar claro que no están en contra de esa tecnología, sino que piden más seguridad y que se cierre el círculo, es decir, que un bien real que está registrado vuelva a registrarse con los nuevos compradores, ya sea vía digital o físicamente.

Cuando son bienes de la realidad física es necesario tener una vinculación con la realidad

Ignacio gonzález, director de Innovación del Colegio de Registradores

José Soriano Ramírez, director del Servicio del Sistema de Información del Colegio de Registradores, afirma que el blockchain es una tecnología que “miramos con posibilidades para incorporarlo en nuestro trabajo”. Pero, matiza que al final que se ponga algo en la blockchain “no quiere decir per se que cumpla todos los requisitos que la ley impone para poder transmitir determinadas cosas”. Por ello, reclama que el control de la legalidad es “esencial”. Soriano explica que un bien físico que se transmite en métodos tradicionales es revisado por los registradores y se comprueba que cumple con todos los requisitos legales. “Aunque utilicemos la tecnología blockchain, al final vamos a tener que comprobar todos los requisitos legales (la capacidad, la legitimación, la adecuación a la legislación urbanística, medioambiental, posibles prohibiciones de disponer, la protección del dominio público, etc) de lo que se ha transmitido con esa tecnología”, apunta el director del Servicio del Sistema de Información.

Ignacio González explica que están intentando avanzar en este sentido, es decir, en el que siempre que se trate de bienes inmuebles, bienes muebles o acciones y participaciones vuelva al registro si se tokeniza. “Para que siga produciendo efectos en el mundo real y a efectos jurídicos tiene que estar registrado es necesario que esa nueva transmisión vuelva a hacer constar en el registro”, comenta. Pero los dos miembros del Colegio de Registradores explican que para que esto pueda ser efectivo se tendrá que hacer a través de legislación.

Si se produce esa vinculación, la persona que ha comprado el token tiene el bien físico y la representación digital, porque se ha hecho a través de un bien físico. Además, si no se registra no se podrían llevar a cabo transmisiones forzosas de expropiación de embargo o ejecuciones hipotecarias, “porque el sistema de blockchain es descentralizado, no hay autoridad central y además funciona con claves privadas en posesión del token holder”.

Es muy importante porque se produce una inseguridad jurídica. “Si estuviera vinculado sí que se podría llevar a cabo porque nos llega el aviso de embargo y podemos demostrar que ha adquirido ese bien”, apunta Ignacio González.

En EEUU se está llevando a cabo una transformación de una vivienda en utility token. Es decir, el propietario de la casa (o la compañía a la que pertenece) decide tokenizar el inmueble y dividirla en una serie de tokens con un valor específico, que le da derecho a utilizar la vivienda durante un periodo de tiempo especificado, pero no es su propiedad. El propietario podrá hacer con ese inmueble lo que quiera, es decir, como no es un contrato vinculado con la realidad, puede venderlo. Esta práctica se está llevando a cabo entre familias estadounidenses de renta acomodada que quieren una segunda vivienda.

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