Así funciona el sistema que decidirá si el casero puede subir el alquiler al inquilino hasta 2028

Uno de los dos reales decretos-leyes de vivienda que se someten este viernes a convalidación en el Congreso contempla un nuevo límite a la revisión de precios de los contratos de alquiler. La norma aprobada en Consejo de Ministros el martes no solo establece una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento que los caseros están obligados a conceder si el inquilino lo solicita. También fijan una limitación extraordinaria de la actualización de las rentas de los contratos hasta el 31 de diciembre de 2027.

La disposición final sexta establece que no procederá actualización alguna de la renta cuando el precio del alquiler de la vivienda sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia. Cuando dicho precio no sea superior, podrá ser de hasta un 2%, salvo que casero e inquilino pacten otra cosa.

En pleno pico inflacionista, el Gobierno extiende nuevamente los límites que lleva aprobando por decreto desde 2022, para proteger a los inquilinos de los efectos de la guerra de Ucrania. Lo habitual en la mayoría de contratos firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley estatal de vivienda es fijar la revisión en base a la evolución del Índice de Precios al Consumo (IPC).

El denominado Sistema estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda (SERPAVI) es un mecanismo que ofrece un rango de precios que debería cobrarse por el alquiler de un piso, atendiendo a su localización y características. A través de una página web del Ministerio de Vivienda se puede obtener un informe de cada uno de los inmuebles residenciales de España.

Para ello, se puede introducir la referencia catastral de la casa o los datos de la dirección postal. Tras rellenar un formulario con las características del inmueble (si tiene garaje, zonas comunes o está amueblado), el sistema arroja un informe. En él se contiene una horquilla de precios en la que, según Vivienda, "se entiende que debe situarse de manera orientativa la renta del alquiler de una vivienda, según los últimos datos disponibles".

El valor máximo es el que fijará si el casero puede o no proceder a aplicar una subida de hasta un 2% o no procede ninguna actualización hasta que acabe 2027. Dichos valores se obtienen a partir de la información facilitada por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria y los institutos de estadística vasco y navarro, de acuerdo con el contenido de las declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de viviendas en arrendamiento.

El sistema ofrece información sobre viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida no sea inferior a 30 metros cuadrados (m2) ni superior a 150 m2.

Para el precio de nuevos alquileres

El citado SERPAVI también se emplea, según el decreto, para varias cuestiones más. Por ejemplo, el precio al que un casero puede poner en alquiler su piso si se trata de lo que se denomina 'gran tenedor' (más de 10 inmuebles) o si el piso se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, a petición de una Comunidad Autónoma.

"La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique", dice el decreto que está totalmente en manos de la formación independentista catalana Junts.

Además, dice que "en ningún caso, puedan fijarse nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al arrendatario de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que, directa o indirectamente, impliquen superar el límite máximo de renta aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia".

El Gobierno se reserva para un desarrollo reglamentario posterior las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.
También se aplicará este mecanismo para pisos situados en zonas tensionadas que no hubiesen estado alquilados en los últimos cinco años.

El segundo decreto aprobado por el Consejo de Ministros el martes contempla también el uso del sistema de referencia de precios, aunque para otros fines. Este texto normativo impulsado por Sumar, con menos visos de salir adelante en la Cámara Baja, contempla la obligación de compensar económicamente al inquilino si el casero decide no renovar el contrato una vez concluido el plazo inicial establecido (de 5 años para personas físicas y de 7 para personas jurídicas).