La concesión de hipotecas por encima del 80% del valor de la vivienda se dispara casi un 40%

La concesión de hipotecas para adquisición o rehabilitación de vivienda cerró 2025 con una potencia no vista en los últimos años. El ejercicio terminó con 438.182 nuevas operaciones de personas físicas, un crecimiento del 14,4%, según las últimas cifras facilitadas por el Banco de España.

Al margen de ese incremento global, la Memoria de la Central de Información de Riesgos (CIR) recoge un crecimiento especialmente significativo; el de las hipotecas formalizadas donde el banco financia más de un 80% del valor de la vivienda.

Aunque esas operaciones siguen teniendo un peso minoritario (la mayoría financian entre el 60 y el 80%), las hipotecas con LTV (loan to value) superior a ese umbral se dispararon un 38,5% en 2025 hasta alcanzar un peso del 13,8%, según los registros del organismo supervisor que dirige José Luis Escrivá.

Estas son operaciones requieren mayor esfuerzo financiero inicial y suponen un nivel mayor de riesgo para las entidades. Por norma general, no pasan de ese umbral como sí hicieron durante la etapa anterior al estallido de la burbuja inmobiliaria.

Aunque cada operación es un mundo y depende mucho del perfil de cliente. Detrás de ese auge también podrían estar los programas de avales para la compra de primera vivienda que han puesto en marchas tanto la administración central a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) como varias Comunidades Autónomas. Y por el que algunas entidades conceden un préstamo por hasta el 100% del valor del inmueble.

Pese a esas cifras, la posición del organismo que dirige José Luis Escrivá es que no hay ninguna burbuja de crédito. El supervisor piensa que las entidades están manteniendo criterios de concesión adecuados que alejan fantasmas del pasado.

Además, no se muestra especialmente proclive a fijar límites a la concesión como le han pedido ya organismos como el Fondo Monetario Internacional (FMI). Lo que preocupa es que esos eventuales límites pudieran provocar "efectos adversos", por ejemplo, en la accesibilidad a la vivienda por parte de hogares jóvenes en un momento ya de por sí complicado. De momento, está preparando un marco analítico por si tuviera que llegar a aplicarlos.

La Memoria deja otros datos significativos en materia hipotecaria, pocas semanas después de que la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) abriese expedientes a las grandes entidades cotizadas y agentes de intermediación por posibles prácticas anticompetitivas en materia de hipotecas.

El informe del Banco de España recoge cómo el tipo fijo se consolida como la modalidad dominante. Según las cifras del supervisor, ocho de cada diez nuevas hipotecas se formalizaron a tipo fijo.

Además, dos de cada tres operaciones de financiación se destinaron a la compra de primera vivienda; el 66,6% del total. Aunque para el BdE "resulta especialmente relevante el intenso crecimiento de las hipotecas destinadas a la adquisición de vivienda habitual distinta de la primera". Estas operaciones registran un crecimiento del 41,5% interanual y ya representan el 15,9% del total.

Crecen más las hipotecas para menores de 30 años

Asimismo, el 51,5% de las hipotecas rubricadas en 2025 cuentan con la firma de dos titulares (51,5 %), mientras que un 46,7 % tienen un único titular. Las mujeres representaron el 48,4 % de los titulares de las hipotecas concedidas, 45% en el caso de las operaciones con un único titular. Y casi la mitad de los titulares de las operaciones formalizadas durante 2025 tiene menos de 40 años.

Pero si se profundiza algo más en el análisis por edades de las nuevas operaciones se ve cómo el grupo de los menores de 30 años es el que más crece en concesión de hipotecas. Son 83.000 y representan un 12% del total, con un crecimiento del 20,7%. El importe medio concedido también se dispara un 14,7% hasta los 138.874 euros y una duración media de 28,2 años.

La franja que va entre los 30 y los 39 reúne a 243.260 titulares, que representan el 35,8% del total y experimentan una subida del 18,6%. Hay otros 206.396 nuevos hipotecados que tienen entre 40 y 49 años, con un peso del 30,4% sobre el total y un incremento de solo un 7%.

En ambas franjas el importe medio concedido oscila entre los 167.128 y los 169.009 euros, con subidas de un 13 y un 10%, respectivamente. Asimismo, otro 17% de los nuevos hipotecados tiene entre 50 y 60 años y supone un 17% del total. Los mayores de 60 apenas representan un 4,2%.

Y el informe del Banco de España también pone de manifiesto la relación entre renta y capacidad de endeudamiento, que puede verse en los importes financiados. El importe medio financiado para el 20% de los titulares con menor renta se situó en 109.394 euros, mientras que para el 20 % con mayores ingresos ascendió a 263.399 euros.

Por regiones, Madrid y Barcelona concentraron el 15 % y el 13,6 % de las
nuevas hipotecas, mientras que les siguen Valencia (6,2 %), Alicante (5,3 %), Sevilla (4,7 %) y Málaga (3,4 %). En el caso de las personas no residentes, la actividad hipotecaria se concentró principalmente en las provincias del litoral mediterráneo, que sumaron el 74,3 % de las operaciones. Especialmente, Alicante y Málaga.

A nivel general, la Central de Información de Riesgos (CIR) del Banco de España registró un aumento de las operaciones declaradas del 2,9% en 2025, hasta alcanzar las 63,7 millones, cuyo riesgo total para las entidades declarantes ascendió a 3,78 billones de euros, un 6,2% más que un año antes.