Al boom del turismo (con récord de llegadas de turistas y la recuperación de la demanda del cliente español) le siguió el boom del negocio hotelero (con récords en ocupación y tarifas) y a ambos les ha secundado el boom de la inversión en inmuebles hoteleros. Con la actividad turística en máximos históricos, y sin visos de que vaya a frenar, la compra de edificios hoteleros se ha convertido en una bicoca para los inversores.
En dos años, las inversiones inmobiliarias en hoteles han sumado casi 5.000 millones de euros en España. Tras el récord histórico de 2015, cuando las operaciones sumaron 2.650 millones, el año pasado las transacciones se quedaron en 2.155 millones, el segundo mejor ejercicio de la historia, según se recoge en el último informe elaborado por la consultora JLL Hotels & Hospitality Group.
Varias grandes operaciones han sostenido el ritmo inversor. Justo antes de cerrar 2016, Merlin Properties se deshizo de su cartera hotelera, traspasándosela al fondo Froncière des Règions por 535 millones de euros. La venta del hotel Villa Magna de Madrid por parte de Sodim SGPS a Dogus Group por 180 millones supuso un nuevo máximo nacional en importe pagado por habitación (1,2 millones de euros por habitación, frente a los 800.000 euros del Ritz que desde 2015 ostentaba el máximo hasta entonces).
Otras grandes transacciones fueron la venta por parte parte de AXA Investment Managers a Shaftesbury del hotel Pullman Barcelona Skipper por 93 millones de euros o la compra de la sede histórica de Caja Madrid por KKH Capital Group y Perella Weinberg RE por 80 millones para su reconversión en hotel de lujo.
En total, los inversores compraron 130 activos hoteleros en España el año pasado, que se suman a los 143 hoteles vendidos en el histórico 2015. Madrid se situó como principal plaza de inversión, con el 28% del volumen total con 597 millones de euros. Le siguieron Barcelona a pesar de la moratoria decretada por el Ayuntamiento de Ada Colau, con 344 millones y un 16% del total, y Las Palmas (7,4%), Fuerteventura (7,4%), Málaga (7,4%), Valencia (7%) y Mallorca (6,1%).
Los fondos desbancan a las socimis
Durante 2015 las grandes protagonistas de la inversión hotelera fueron de largo las socimis (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria), un vehículo inversor que disfruta de unas muy atractivas ventajas fiscales, concentrando ese ejercicio transacciones por casi 1.000 millones de euros. Pero han sido sustituidas por los fondos de inversión, que se convierten en los grandes actores del mercado de inversión hotelera con un 51,5% del volumen total.
Los fondos de inversión que han concentrado un mayor volumen de operaciones han sido Foncière des Régions, con 19 hoteles y un volumen total de 535 millones de euros; HI Partners, con ocho activos comprados por un total de 200 millones de euros; KKH Capital Parners, que junto a Perella Weinberg RE compró por 80 millones de euros por el edificio Celenque; e Internos Global Investors, con 45 millones por la compra del Hotel Innside Madrid Suecia.
La previsión que maneja JLL para 2017 pasa por un mercado de inversión hotelera que continuará con su dinamismo y se mantendrá en volúmenes similares a los de 2016 gracias al interés de los inversores internacionales. La consultora considera que la necesidad de los propietarios de seguir reduciendo deuda de sus balances, la potenciación de la estrategia de las cadenas nacionales de vender el ladrillo y quedarse con la gestión operativa de los establecimientos y las buenas previsiones para el sector turístico en general sitúan al mercado hotelero español en el punto de mira de los inversores.
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