Hacienda saca tajada de la crisis de la vivienda: el IRPF que recauda por las ventas pasa de 84.000 a 90.000 euros

A Hacienda no le bastan los récords históricos de recaudación. Tras ingresar 161.068 millones de euros por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en 2025 —la cifra más alta jamás registrada—, el Ministerio dirigido por Arcadi España se prepara para seguir haciendo caja en la presente Campaña de la Renta gracias a la crisis de la vivienda.

Mientras el debate político en el Congreso de los Diputados se centra en la exigencia de la oposición para que el Gobierno ajuste la inflación a los tramos del IRPF para aliviar la carga fiscal de los contribuyentes, Hacienda ha optado por el camino contrario: elevar en la Declaración de la Renta del 28% al 30% el tipo máximo aplicable a las ganancias obtenidas por la venta de viviendas, acciones o criptomonedas superiores a los 300.000 euros. De este modo, si un ciudadanos vendió su casa en 2025 por 300.000 euros, Hacienda se quedará 90.000 euros en concepto de IRPF frente a los 84.000 anteriores. Es decir, el fisco español recaudará al menos 6.000 euros adicionales por contribuyente, una diferencia que aumentará todavía más en las plusvalías de mayor importe debido al carácter progresivo del impuesto.

La medida, aprobada a través de la Ley 7/2024 el pasado 20 de diciembre de 2024, cuando entonces era ministra de Hacienda María Jesús Montero, empezará a aplicarse a partir de este año y afectará a la denominada "base del ahorro del IRPF", donde tributan las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles y activos financieros. Y lo hará, además, en pleno auge inmobliario: solo en 2025 se registraron 752.098 compraventas de vivienda —la mayor cifra desde 2007, en plena burbuja inmobiliaria—, según los datos provisionales del Ministerio de Vivienda.

Un volumen de operaciones que, en un contexto de fuerte encarecimiento de los precios, ha disparado los beneficios obtenidos por miles de vendedores y, con ello, la tributación que deberán afrontar en la presente Declaración de la Renta. Y es que estas ganancias tributan de forma progresiva entre el 19% y el 30%, según explica el experto fiscal de Taxdown, Aitor Fernández. No obstante, hay que tener en cuenta que una vivienda de segunda mano de 80 metros cuadrados en Madrid cuesta de media 415.000 euros, según los cálculos del portal inmobiliario Idealista, lo que ilustra hasta qué punto muchas de estas operaciones terminarán tributando por el 30% este año.

Un incremento fiscal que llega, además, en un momento especialmente delicado para el mercado inmobiliario, marcado por la escasez de oferta de vivienda. En este sentido, una mayor tributación sobre las ganancias obtenidas por la venta de inmuebles también podría terminar desincentivando parte de las operaciones. No obstante, el experto fiscal de TaxDown recuerda que la normativa permite reducir el impacto fiscal de estas transmisiones incorporando determinados gastos asociados tanto a la compra como a la venta de la vivienda, como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, además de los costes de notaría, registro, abogados o agencias inmobiliarias.

5.000 millones más en 2026

Lo que queda claro es que Hacienda siempre gana, incluso pese a que la vivienda se ha consolidado desde hace meses como el principal problema de los españoles según la encuesta del CIS. En concreto, el último informe de la AIReF (Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal) revela que el peso de los impuestos sobre la renta seguirá aumentando de forma sostenida hasta alcanzar el 14,5% del PIB en 2030, "1,4 puntos más que lo observado al cierre de 2025".

De hecho, solo en 2026, el IRPF aumentará su peso en tres décimas, lo que equivale a más de 5.000 millones de euros adicionales y, según señala el organismo presidido por Inés Olóndriz, será "como consecuencia del fuerte avance de las retenciones del trabajo y del resultado de la declaración de 2025, influido por un crecimiento sólido de las ganancias patrimoniales no sujetas a retención ligadas a los elevados precios de la vivienda".

La inflación al servicio de la voracidad recaudatoria

Todo ello mientras el debate sobre la llamada "progresividad en frío" sigue sin resolverse en el Congreso de los Diputados. La oposición lleva meses reclamando que el Gobierno ajuste los tramos del IRPF a la inflación para evitar que los contribuyentes acaben pagando más impuestos simplemente porque sus salarios suben para compensar el encarecimiento del coste de la vida. Es decir, aunque el poder adquisitivo apenas mejore —o incluso se reduzca—, muchos trabajadores terminan saltando a tramos superiores del IRPF y soportando una mayor carga fiscal. Sin embargo, la última reforma tributaria ha ido en la dirección contraria al elevar la tributación sobre las ganancias patrimoniales.

Asimismo, más allá de los tramos del IRPF, el Colegio General de Economistas también alerta de que otras muchas deducciones, reducciones y mínimos del impuesto llevan años congelados pese al avance de la inflación. Por ejemplo, la reducción aplicable a la declaración conjunta de los matrimonios se mantiene en 3.400 euros desde 2007, aunque actualizada con la inflación debería situarse en los 5.025 euros. Lo mismo sucede con el límite de rentas para aplicar la deducción por familiares a cargo, fijado en 8.000 euros anuales desde hace casi dos décadas o con las deducciones por hijos. Concretamente, la correspondiente al primer hijo se mantiene en los 2.400 euros desde 2015, aunque ajustada la inflación debería superar los 3.100 euros, o la deducción adicional por hijos menores de tres años, que debería haberse incrementado desde los 2.800 euros actuales hasta los 3.650 euros.