El problema de la vivienda está concentrado en “las áreas con un mayor dinamismo de la actividad económica y turística”. El Banco de España insiste en que el acceso a un inmueble no es homogéneo en el país, pero cifra el déficit de vivienda en 600.000. En las mismas zonas, señala el Banco, hay 400.000 viviendas vacías, y ahí es donde juega un papel clave la rehabilitación.
Estas áreas son cinco capitales de provincia en las que se han producido incrementos de precio muy significativos en los últimos años. Son, según el Banco de España: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga.
“Si bien la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación”, añade la institución en uno de los capítulos de su informe anual, publicado este martes.
Las dificultades para acceder a la vivienda no tienen una solución mágica a corto plazo. De hecho, el director general de Economía y Estadística, Ángel Gavilán, señaló que este déficit de vivienda es hasta 2025, por lo que “esto ya no se puede cambiar”. Por ello, el Banco de España propone una serie de medidas, algunas ya se están poniendo en marcha, para garantizar que la oferta de inmuebles crece.
“Un elemento que podría contribuir es aumentar la rehabilitación de vivienda, los visados de rehabilitación fueron 25.000 en 2023, esto es el 0,1% de la vivienda. Cada año se rehabilita el 0,1%, en Francia es el 2% y en Italia, el 0,8%", describió Gavilán.
Este es uno de los problemas con los que se ha encontrado el Gobierno en la movilización de vivienda a través de la Sareb. En primer lugar, la mayoría de inmuebles disponibles no están en zonas especialmente tensionadas. En segundo lugar, muchas de ellas requieren de una inversión previa para garantizar que están en buenas condiciones.
El déficit que cuantifica ahora el Banco de España se explica, como analizó este periódico, porque existen diferencias entre el número de hogares y de viviendas finalizadas. Además, como indica la institución que dirige Pablo Hernández de Cos en su informe anual, después de la crisis financiera, los bancos han sido más prudentes en las concesiones de créditos hipotecarios, lo que ha dificultado el acceso a la compraventa para los jóvenes españoles.
Esta situación ha provocado, a su vez, que más jóvenes se hayan visto empujados hacia la tenencia de vivienda en alquiler. Y es precisamente este colectivo el que tiene más problemas de acceso a la vivienda, ya sea en compra o en alquiler.
"Las dificultades de acceso a la vivienda tienen una especial incidencia entre los jóvenes, lo que reflejaría, en parte, su situación menos favorable en el mercado de trabajo, donde presentan tasas de desempleo y parcialidad sistemáticamente superiores a las del conjunto de la economía española", recoge el informe.
Medidas recomendadas
El Banco de España compara cifras de compraventas y de precios con los registrados durante la burbuja inmobiliaria y constata que no se están produciendo en la actualidad a esos mismos niveles. No obstante, y dada "la naturaleza del problema diagnosticado" que resume en "una relativa rigidez de la oferta, unos mayores niveles de sobreesfuerzo en el segmento del alquiler, una particular concentración de los problemas de accesibilidad en determinados colectivos y áreas geográficas" y una escasa profesionalización del alquiler; plantea algunas recomendaciones.
Entre ellas, insta a revisar la tributación de la vivienda y a subir el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y compensar este incremento con otros tributos. También recomienda mejorar el transporte público de las áreas metropolitanas, así como mejorar la gestión de procesos administrativos relacionados con el suelo y el urbanismo.
El supervisor bancario recuerda también que se deberían evitar políticas "cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada en el corto plazo" o que acaben "generando efectos indeseados". Un ejemplo es que la nueva ley de vivienda, que regula los alquileres residenciales está desplazando oferta disponible hacia la vivienda de temporada o de uso turístico, por lo que se está reduciendo la cifra de inmuebles disponibles para su uso como vivienda habitual.
En este sentido, el Banco de España recomienda que se estudien los movimientos que se están produciendo en la oferta y la evolución de estos dos segmentos que están en auge. Según el informe, los pisos turísticos ya suponen el 10% de la oferta total del alquiler en España.
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